공공주택 12만 가구 '패스트트랙'으로 공급

정부가 3기 신도시 등 12만 가구에 달하는 공공주택 공급 물량을 확대하는 한편 조기 공급에 힘을 기울이기로 했다. 또 민간 주택 공급 활성화를 위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 확대 및 공공택지 전매제한 완화 등을 펼친다. 윤석열 대통령이 약속했던 270만가구 공급에 노란불이 들어오자 주택공급에 총력을 기울이겠다는 방침이다.

정부는 26일 정부서울청사에서 열린 제6차 부동산 관계장관회의 후 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 공공주택부터 민간사업, PF까지 망라된 종합대책이다.

정부는 수도권 신도시(3만 가구), 신규 택지(8만5000가구), 민간 물량 공공 전환(5000가구) 등을 통해 12만 가구 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙으로 공급하기로 했다.

먼저 3기 신도시는 용적률 상향, 용도지역 변경 등 고밀개발을 통해 기존 물량 대비 3만 가구 이상 더 늘리기로 했다. 정부는 3만가구 이상 늘어난 만큼 조성원가가 감소해 3기 신도시 분양가 인하 효과를 가져올 것으로 예상하고 있다.

또 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환 추진하기로 했다. 미매각 공동주택용지 1만4000가구(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경한다. 해당하는 물량은 약 5000가구 내외로 추산된다.

신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표를 조기화하기로 했다. 당초 6만5000가구에서 2만가구 더늘린 8만5000가구로 확대했다. 발표 시기도 내년 4월이 아닌 올해 11월로 앞당겼다. 내년에도 수요가 높은 지역 위주로 신규 택지를 선정할 예정이다.

더불어 패스트트랙을 활용해 공공주택 조기 공급을 활성화한다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 사업 기간을 4~6개월 이상 단축하기로 했다. 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경 승인하거나 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 사업 지연 가능성을 낮출 계획이다.

정부는 민간 공급 활성화에도 착수한다. 각종 규제 완화 및 자금조달 지원을 통해 민간 주택이 중단 없이 신속하게 공급될 수 있는 기반을 구축하겠다는 계획이다.

규제 완화에는 △공공택지 전매제한 완화 △조기 인허가 인센티브 △분양 사업의 임대 전환 공급 촉진 △공사비 증액 기준 마련 △인허가 절차 개선 △건설 인력 확충 규제 정상화 입법 완료 등을 마련했다.

이 중에서 공공택지 전매제한 완화는 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 제때 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 풀어준다는 내용이다. 단 벌 떼 입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지하고, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중 처벌하기로 했다.

더불어 공공택지 공급(계약) 후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인허가를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여하기로 했다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선 공급하고, 경쟁방식 공급 시 평가 가점(현행 최고 5% 수준)이 주어진다. 기존 매각 택지도 동일하게 적용하되 벌 떼 입찰 업체는 제외하기로 했다.

규제 완화와 더불어 원활한 자금조달을 위한 금융지원 안도 마련됐다. △PF대출 보증 확대 △부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대 △중도금 대출 지원 등을 내놨다.

특히 PF대출 보증 확대는 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(주금공) 등 공적 보증기관 보증 규모를 총 15조 원에서 25조 원으로 확대하고 심사 기준 개선하기로 했다.

부실‧부실 우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고 사업 진행에 필요한 신규 자금(New Money) 유입을 지원하기로 했다. 또 만기 연장, 이자 유예, 채무조정 등 재구조화가 원활히 추진되도록 대주단협약 운영을 지속한다. 사업성 확보가 어려운 사업장은 경‧공매 등을 통해 조속히 정리, 새 PF 사업이 추진될 수 있도록 한다는 계획이다. 재구조화 사업장에 신규 자금을 공급하는 PF 정상화 펀드를 당초 1조 원에서 2조 원 이상으로 확대한다.

아파트뿐만 아니라 연립 다세대, 오피스텔 공급 확대도 힘쓴다. 건설사가 비(非)아파트 건설 시 건설 자금을 기금에서 1년간 한시 지원(대출한도 7500만원, 금리 최저 3.5%)하기로 했다. 비(非)아파트를 공공지원 민간임대로 건설 및 활용하는 경우 기금지원 대출한도를 현행 7000만~1억2000만 원에서 9000만~1억4000만 원으로 확대한다.

재개발‧재건축 등 사업절차도 개선한다. 공사비 분쟁을 막기 위해 계약체결 시 전문기관의 컨설팅 지원에 나선다. 분쟁 발생 시 즉시 조정전문가 파견 및 분쟁 조정협의체를 구성해 정상화를 돕는다. 민간 공사 공사비 증액 기준도 마련한다. 공사 과정에서 늘어난 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 '표준계약서'(8월 31일 개정)를 활용해 공사비를 조정할 수 있도록 했다.

기존 계약도 조정 기준이 모호해 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 활용할 수 있도록 권고한다.

또 정비계획 가이드라인 사전 제시(특‧광역시 등) 의무화 및 특별건축구역 지정 절차 간소화로 정비구역 지정기간 등을 단축하기로 했다. 신탁방식 추진 시 시행자 지정 요건을 완화, 최대 3년을 단축할 수 있도록 했다. 기부채납 부지는 사업 시행 가능 면적요건(면적 상한 1만㎡)에서 제외하는 등의 소규모 정비사업 사업성 개선안도 마련했다.

정부는 이같은 대책을 통해 올해 주택공급 목표 47만 가구(인허가)를 최대한 달성하는 한편, 내년까지 100만 가구 이상 공급하고, 중장기적으로 현 정부 목표 초과 달성(270만 가구+α) 하겠다고 강조했다.