고개 드는 리츠주, 美 금리 인하·배당 기대감으로 투심 되찾는다

높은 금리와 부동산 시장 악화로 침체됐던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 금리 인하와 배당기준 개선 기대감을 반영하면서 생기를 되찾고 있다.

18일 한국거래소에 따르면 코스피시장 상장 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 'KRX 리츠 TOP10 지수'는 최근 800선을 웃돌고 있다. 지난해 말 770선에서 움직였던 지수는 올해 들어 금리 인하 기대감과 자금 조달에 숨통이 트이면서 지난해 저점(732.21) 대비 10% 이상 오르는 등 점차 회복세를 보이고 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 지난 15일 종가가 4155원으로 연초(3700원) 대비 12.2% 상승했다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최초 물류 리츠로, 현재 자리츠 형태로 14개의 물류센터를 보유하고 있다. ESR켄달스퀘어는 3개월 기준 주가가 14.62% 치솟으면서 리츠 종목 중 두각을 나타내고 있다. 배당수익률도 6.55%를 유지하고 있다.

회사는 앞서 지난 2022년 6월 매입했던 이천1 물류센터를 지난해 6월 매입가(660억원)의 23% 높은 810억원에 매각하면서 차익 약 150억원을 확보했다. 지난해 재계약 임대료도 18% 성장한 것으로 나타났다. 켄달스퀘어는 연간 2~3건의 자산을 매입하며 자산규모를 2030년까지 10조원으로 성장시키겠다는 중장기 목표를 제시한 바 있다.

신한알파리츠의 주가도 3개월 기준 8.66%, 6개월 기준 12.66% 오름세를 기록했다. 신한알파리츠는 대일빌딩, 신한L타워, 역삼 삼성화재 빌딩 등을 자리츠 형태로 보유하고 있다. 신한알파리츠는 올해 서울 권역의 오피스 시장에서의 자산가치 증가, 임대료 상승, 공실률이 하락세를 보이면서 주가가 상승했다.

또 지난 15일을 기점으로 글로벌 리츠 투자의 대표 벤치마크지수인 'FTSE EPRA 나레이트(Nareit) 글로벌 리얼 에스테이트지수' 편입된 점도 주가를 끌어올렸다. 해당 지수에는 ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠, 제이알글로벌리츠, SK리츠 등도 포함돼 있다.

이밖에 주로 해외 부동산을 기초자산으로 하고 있는 미래에셋글로벌리츠(25%), 마스턴프리미어리츠(14.42%), KB스타리츠(8.3%) 등도 오름세를 보이고 있다.

아울러 리츠주는 지난 1월 리츠 배당확대법으로 불리는 부동산투자회사법 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과한 데 이어 지난달 국회 본회의 문턱을 넘으면서 투자심리에 불이 붙고 있다. 그간 리츠는 자산평가액이 하락하는 경우 미실현 손실분을 제외하고 배당해야 했으나 이번 법 개정으로 부동산 수익을 온전히 투자자에게 배분할 수 있게 됐다.

이경자 삼성증권 연구원은 "소형 리츠는 리츠간 인수합병 등 주주희석을 야기하지 않으면서 구조적이고 적극적인 외형 성장 전략을 모색할 필요가 있다"면서도 "올해는 시장 환경이 개선되는 만큼 대형 리츠 위주의 턴어라운드가 예상된다"고 전망했다.

박세라 신영증권 연구원은 "상장 리츠사들이 리파이낸싱 파고에서도 자본잉여금 등을 적극 활용하거나 배당금 하락을 방어하는데 주력하고 있다"며 "리츠의 회사채 발행 여건도 개선되고 있어 전반적인 조달 여건이 완화되고 있다"고 분석했다. 이어 "리츠 개별적인 펀더멘털이 회복하고 있어 리츠 자산에 대한 투자 매력도가 상승하는 구간"이라고 부연했다.