도시정비 대어 3곳 남았는데···부동산 PF발 건설사 위기에 자금 초비상?

최근 건설업계 위기론이 여느 때보다 더욱 고조되는 분위기다. 아파트 분양시장이 크게 꺾인데다 '레고랜드 사태'로 채권시장마저 얼어붙는 가운데 일부 정비사업장에도 프로젝트파이낸싱(PF) 발행에 어려움을 겪고 있다는 소식이 전해지면서 부동산 PF시장이 사실상 '올스톱'된 것 아니냐는 우려의 목소리가 나온다. 레고랜드 사태가 결국 도시정비사업장에도 악영향을 미치며 도미노 현상이 잇달아 나타나는 것 아니냐는 지적이다.

현재 정비사업장에는 서울 한남2구역과 신당8구역, 울산 중구B-04 재개발 등 공사비가 1조원이 넘거나 각 지역의 노른자땅에 위치한 '알짜 사업장'이 세 곳이나 남아있다. 이들 지역의 시공권을 따내려고 조합들에게 파격적인 금융지원을 약속하고 있지만 결국 이에 대한 자금 조달도 PF와 연관돼 있다. 결국 정비사업장에도 자금조달 리스크가 미칠 것이라는 우려가 나오는 것도 이 때문이다.

최근의 PF사태 말고도 지속적인 원자재값 상승과 분양 시장 침체 등 부동산 한파가 여느 때보다 강하게 불고 있음에도 이들 정비사업장은 앞다투며 뜨거운 수주 경쟁을 펼치고 있다. 서울 한남2구역에서는 대우건설과 롯데건설이, 서울 신당8구역에서는 대우건설과 포스코건설이, 울산 중구B-04구역에서는 삼성물산과 현대건설 등이 조합들에게 파격 조건을 내세우며 물밑 경쟁에 치열한 모습이다. 특히 한남2구역은 하루가 다르게 파격적인 금융 지원을 내걸고 있다. 실제 대우건설과 롯데건설은 각각 주택담보인정비율(LTV) 150%, 140%를 이주비로 제안하며 담보물보다 한도를 제안했다. 또 대우건설은 총회 의결에 따른 사업비 전체를 대여하겠다는 계획을, 롯데건설은 사업촉진비를 비롯한 총 사업비 1조원을 내걸었다.

건설사들이 지원해준다는 금융지원에는 이주비와 사업비 조달 등이 포함돼 있는데, 이러한 자금은 PF 대출을 통해 이뤄지는 만큼 아무래도 현재의 상황에서는 무리가 아니냐는 지적이 나온다. 결국에는 자금 흐름이 좋지 않은 현 시장에서 건설사들이 사업 수주를 위해 무리하게 조건을 내걸었다간 향후에 큰 부담이 될 수 있다는 얘기다.

한 업계 관계자는 "PF 사태로 정비사업장에까지 영향 미치는 것은 곧 공사 진행 자체가 불가능한 것 아니냐는 얘기"라며 "또 가까스로 자금 조달된다 해도 재개발·재건축 금융비용이 엄청나게 오를 듯"이라고 우려했다. 또다른 관계자는 "PF 금리가 폭등으로 재개발·재건축 수익률이 확 낮아질수도"라고 덧붙이기도 했다.

PF 사태가 모든 정비사업장에까지 영향을 미칠 것이라는 것은 과도한 해석도 나온다. 정비업계 관계자는 "이전의 둔촌주공의 경우는 조금 특이한 사례"라며 "아무리 사업성이 좋다고는 하지만 6개월 동안 공사가 중지되면서 유치권 행사가 있었다. 이에 대한 비용도 만만찮은 점도 고려해야 한다"라고 언급했다. 그러면서 "PF사태가 정비사업장에 악영향을 끼친다고 해도 지방이나 분양성이 담보되지 않은 사업장이라면 모를까 분양이 담보돼 있는 알짜 도시정비사업장에는 영향이 거의 없을 것 같다"라고 내다봤다.

또다른 업계 관계자는 "시공사에서 현금성자산을 얼마나 보유하고 있냐에 따라 달라질 문제"라며 "우발 채무보다 현금성 자산이 더 크면 리스크는 적을 것 같다"라고 언급했다.

서현정 하나금융투자 연구원은 "대형 건설사 PF 대출 보증잔액 규모는 올해 2분기 말 기준 4조3천억원으로 과거 2008년 금융위기 당시 12조4천억원보다는 현저히 낮아진 상황"이라며 "현금 및 현금성 자산을 8조8천억원 보유하고 있어 재무적인 완충력 또한 높아졌다"라고 설명했다. 그는 이어 "과거에는 시공사 대부분이 연대보증 등의 형태로 신용보강을 했고, 분양실패 등으로 시행사들이 부실화되면 프로젝트의 채무를 시공사가 부담해야했다"라며 "하지만 요즘에는 리스크가 적은 책임준공 형태로 대부분 참여하고 있다. 책임준공이란 준공만 하면 채무인수를 할 이유가 없어지는 것"이라고 덧붙였다.

게다가 최근의 파장을 의식했는지 최근 정부(기획재정부)는 '50조원+α' 규모 유동성 공급 프로그램을 발표했다. 이는 레고랜드 ABCP(자산유동화 기업어음) 디폴트 사태 이후 단기자금 시장의 급격한 경색을 타개하기 위한 조치다. 아울러, 이날(27일) 금융당국이 자금 시장의 경색을 막기 위해 PF를 사업장별로 집중 관리하기 시작했다. 전배승 이베스트투자증권 연구원은 "부와 금융당국이 PF ABCP 시장의 불안과 파급영향을 심각하게 인지하고 있음을 시사한다"라며 "2022년 6월말 국내 증권사의 전체 채무보증 규모가 약 48조원임을 감안하면 '50조원+α' 규모 유동성 공급조치는 시장불안을 완화시켜 줄 것으로 기대한다"고 긍정적으로 분석했다.