"브리지론 위기 이제 시작"···중소건설·시행업계 "올 것이 왔다"

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 구조조정 속도를 높인다. 사업성 평가를 강화해 옥석을 가리고 정상 사업장에는 돈줄을 풀어주되, 비정상 사업장은 신속히 정리하도록 하는 것이 골자다. 다만 '옥석 가리기' 과정에서 대형 건설사에만 수혜가 집중된다는 지적이 나온다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 관계기관 합동으로 이러한 내용의 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다.

이번 대책은 사업성이 충분한 정상 사업장에 대해서는 공공·민간 자금 공급을 촉진해 PF 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 지원하되, 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사·시공사·금융사 등 PF 시장 참여자가 정리해나갈 수 있도록 자금과 인센티브를 지원하는 게 핵심이다.

총 230조원 규모로 추정되는 PF 시장 연착륙을 도모하기 위해 사업성 평가 기준을 현재 3단계에서 4단계로 세분화한다. 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진한다.

은행·보험업권은 최대 5조원 규모까지 신디케이트론(공동대출)을 조성해 부실 사업장 정리를 지원하고, 1조원대 캠코펀드는 우선매수권을 도입해 부실채권의 원활한 정리를 돕는다.

이처럼 정부는 사업성이 충분한 정상사업장에 대해선 신규자금 등 금융공급에 차질이 없게 할 계획이다. 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 PF사업자보증 30조원, 건설공제조합의 비주택 PF사업자에 대한 보증 4조원 등 정상 PF 사업장에 총 34조원의 보증을 제공한다.

금융당국은 이같은 대책이 원활하게 시행되도록 올해 하반기부터 한시적 금융사 규제완화, 시장안정조치, 건설업 지원 등 보완조치를 병행한다.

문제는 부동산 경기가 침체된 상황에서 근본적인 해결책으로는 여전히 부족하단 목소리가 나온다. 구조조정이 본격화하면 부실 사업장을 다수 떠안은 업체들은 타격이 불가피해서다. 특히 중소형 건설사나 시행사같은 경우 상당수가 사업을 포기해야 하는 상황에 부닥칠 수 있다.

때문에 업계 관계자들은 브리지론 위기는 이제 시작이라고 입을 모은다. 부동산 호황기였던 2021년 하반기부터 작년 상반기 사이 높은 가격에 토지를 매입하면서 브리지론을 받았던 사업장들의 만기가 본격적으로 돌아오기 때문이다.

건설업계 관계자는 "브리지론 사업장 시행을 맡은 중소형 건설사들은 생사기로에 있다"면서 "금융회사 입장에서는 일단 사업 주체와 사업장의 규모가 작은 곳부터 정리하는 게 손쉬운 판단일 테니 상당수 중소형 업체, 지방 사업장이 경·공매를 피하기 어려울 것"이라고 말했다.

전문가들은 부실 우려 사업장에 대한 경공매 추진에 대해서도 우려를 나타냈다. 주택건설협회 관계자도 "사업성이 있다고 판단되는 사업장은 대부분 대기업 소유 아니겠느냐"며 "작은 건설사는 사업 하나 엎어지면 그동안 투입한 비용이 모두 매몰돼 버틸 수 없게 돼 중소 사업자는 걱정되는 상황"이라고 말했다.

특히 이번 연착륙 방안에 뚜렷한 대책이 부재한 개발업계는 우려를 제기했다. 한국부동산개발협회측은 "부실 PF 사업장 판단시 이해 관계자가 모두 고려 돼야 하는데 정부 대책은 금융사와 건설사 위주"라며 "다양한 이해 관계자가 판단할 수 있는 객관적인 기준이 마련돼야한다"고 강조했다.

부실사업장 매입에 대한 수요진작책이 부족하다는 지적도 제기된다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "부동산 시장을 둘러싼 불확실성이 큰 상황에서 금융권의 자금이 우량 사업장 매입에 집중돼 비 우량 사업장이 소외될 가능성이 있다"고 전했다.

건설업계 역시 부실 사업장 정리의 필요성은 인정하지만 제대로 된 '옥석가리기'가 이뤄질지에 대해서도 의문을 표했다. 금융회사가 융통성을 갖고 다양한 평가 지표를 고려하도록 했지만 결국에는 3∼4회 이상 브리지론 만기를 연장했거나 6개월 이상 연체된 사업장처럼 수치화된 잣대를 들이대는 경우가 많을 것이라는 점에서다.

특히 건설업계는 지난 2022∼2023년 금리 상승 여파로 브리지론 만기를 3개월 단위로 최소 3회 이상 연장한 경우가 많았는데 일률적으로 악화 우려가 있는 '유의' 또는 '부실 우려' 등급으로 분류하는 것은 문제가 있다고 꼬집었다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "부실 사업장들이 정리되면 시행사나 중소건설사의 타격이 불가피하다"며 "건설업황을 개선하기 위한 대책인데 과도하게 구조조정에 나서게 되면 또 다른 부작용이 생길 수 있다"고 전했다.