"PF정책 긍정적이지만 금리가 발목···주택공급 효과는 글쎄"

정부가 새로운 부동산 대책을 내놨다. 3기 신도시 토지이용 효율성을 검토해 3만가구가량을 추가로 공급하고 신규공공택지도 확대하겠단 방침이다. 민간 부문에선 전매제한 완화와 인허가 절차를 개선하는 한편 PF대출 규모를 확대해 자금조달을 원활히 하겠단 계획이다.

다만 부동산 전문가들은 이번 대책에 대해 다소 아쉽다는 평을 내놨다. PF확대로 민간 부문에 활력을 불어넣으려 한 점은 긍정적으로 평가하면서도 금리 등 외부요인을 상쇄하기 어려울 것이라고 봤다. 주택공급책과 사업절차 개선, 공사비 증액 기준 마련, 갈등 중재 등 나머지 정책에 대해선 큰 효과를 기대하기 어려울 것이라는 데 의견이 모였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "작년 미국 기준금리 인상을 기점으로 외부요인의 영향이 큰 상황이기 때문에 국내 정책으로 이를 상쇄하는 것은 한계가 있다"면서 "오히려 시장이 꺾인 지금과 같은 상황에선 규제 완화를 통한 시장 정상화를 꾀하는 것이 바람직할 것"이라고 했다.

특히 신도시 공급량 확대 정책에 대해 혹평이 쏟아졌다. 3만가구 수준으로는 추가 공급 효과가 크지 않을 것이라고 입을 모았다. 특히 3기 신도시는 용적률을 충분히 더 높일 수 있는데도 196% 수준의 용적률을 유지한 반면 계획‧이주‧철거 등 지난한 과정을 거쳐야 하는 1기 신도시는 최대 500%까지 용적률을 높인다는 계획 자체가 모순이라고 지적했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "자족 용지와 공원녹지 비율을 줄이고 용적률을 300%로 올리면 3기 신도시에서 25만가구를 추가 공급할 수 있다"면서 "2기 신도시는 자족 용지가 4.7%에 불과하지만 절반가량이 공실로 남아있다. 철도‧버스 등 교통망이 확보된 3기 신도시에서 굳이 13.8%의 자족 용지를 고집할 이유가 없다. 사방이 산으로 둘러싸여 있다는 점에서 공원녹지 비율을 줄이는 것도 주거 쾌적성에 큰 문제가 없다"고 했다.

PF확대에 대해선 대체로 긍정적으로 평가하면서도 관리가 중요하다는 데 전문가들의 의견이 모였다. PF 확대로 건설사에 유동성을 공급해 부실 사태를 막는 한편 공급에도 활력을 불어넣을 수 있다는 것. 공공택지 전매제한 완화 정책도 여력이 있는 건설사가 택지를 사들여 공급을 가속할 수 있는 정책이라고 평가했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결하기 위한 정부의 적극적인 주택 공급 의지를 표현했다는 점에서 긍정적"이라면서 "유동성 때문에 주택공급이 원활하지 못했던 양질의 택지에서 공급 속도가 빨라질 것으로 보인다"고 했다.

인허가 등 사업절차를 개선하고 공사비 증액 기준을 마련하겠다는 발표에 대해서는 세부 기준을 마련하는 것이 중요하다는 의견이 많았다. 이은형 위원은 "공사비 증액이나 인허가 절차개선, 재개발‧재건축 사업절차 개선 모두 추가적인 정리가 필요하다. 강제성을 얼마나 부여할 것인지, 가이드라인을 제공하는 것인지 등을 명확하게 정해야 한다"면서 "제대로 운영만 된다면 효과는 있을 것"이라고 했다.

박합수 교수는 "확실한 기준이 필요하다. 기준이 명확하지 않으면 법률을 앞세운 건설사와 민심을 내세우는 조합 사이에서 이도 저도 아닌 결론만 내릴 가능성이 있다"면서 "이행 강제성이 없이 권고 수준에 머무른다면 유명무실한 제도가 될 수 있다"고 했다.