국토부, 주택 규제 전면해제 이유는

국토교통부가 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 지역에서 규제를 풀거나 완화하기로 결정했다. 이로써 지방에서의 규제는 사실상 전면해제 됐다. 전면적인 규제해제의 배경으로는 금리인상과 거래마비, 미분양 공포 확산 등이 꼽혔다. 다만 시장에서는 규제해제가 다소 늦은 감이 있다는 아쉬움 섞인 목소리도 나온다.

국토부는 21일 정부서울청사에서 올해 제3차 주거정책심의위원회를 열어 오는 26일부터 세종시를 제외한 지방 전 지역을 규제지역에서 제외하기로 결정했다. 세종시는 투기과열지구는 해제하되 조정대상지역은 유지된다. 서울과 수도권 다수 지역은 규제가 유지된다.

이번 결정으로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 각각 줄어든다. 투기과열지구는 기존에도 서울과 수도권에 집중돼 있던 탓에 수적(數的)인 면에서 큰 차이가 나진 않는다. 다만 조정대상지역은 40% 가량 줄어들면서 크게 변한다.

국토부가 이처럼 전면적인 규제 해제에 나선 것은 지방 주택 시장이 '괴멸'에 가까울 만큼 힘든 시간을 보내고 있어서다. 한국건설산업연구원이 발표한 '월간건설부동산동향'에 따르면, 지난 7월 지방에서 발생한 주택매매 거래량은 2만2866호다. 이는 1만2071호가 거래된 2009년 1월 이후 113개월 만에 최저치다. 광역시에서의 매매거래량도 6844호로 2006년 관련 집계를 시작한 이래 세 번째로 낮은 양을 기록했다.

지방에선 미분양 문제도 심각해지고 있다. 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 증가했다. 이중 지방의 미분양가구가 2만6755가구다. 대구지역 공인중개사 A씨는 "대출 등 각종 규제로 분양조건이 까다로워진데다, 기존 주택을 팔지 못해 분양을 포기하는 사례가 많았다"면서 "풍선효과를 잡는다고 가격이 오르지 않은 지역까지 묶어 놓은 탓에 시장자체가 붕괴됐다"고 했다.

공급이 급격히 증가한 것도 시장에 부정적으로 작용했다. 인구가 적고 주변 지자체 간 이동이 적은 지방에선 수요자가 수도권에 비해 고정돼 있다. 각종 규제까지 겹치니 수요자는 더 줄었다. 그런 상황에서 공급이 늘어나면서 자연스럽게 가격에 하방압력이 작용했다.

실제로 지난해 지방의 대표적 규제도시로 꼽혔던 대구와 세종시는 규제가 풀리기 전부터 입주물량이 크게 증가하면서 가격이 조정되는 조짐을 보였다. 세종시는 2020년 4287가구, 2021년 7668가구가 입주하면서 입주물량이 급격히 늘었다. 이 때문에 이미 지난해 10월 기준 129가구의 미분양이 발생했는데, 올해와 내년에도 각각 3793가구, 3092가구가 추가로 입주한다. 대구는 올해 2만935가구가 입주하고, 내년에도 3만1965가구가 입주할 예정이다. 인구가 4배 더 많은 서울과 비슷한 숫자다.

이 때문에 업계에선 국토부의 규제해제 시기가 더욱 아쉽다는 말이 나온다. 시장 붕괴의 위험이 커지면서 지자체에서 지난해 말부터 수차례 규제해제를 요청했지만 올해 6월까지 추이를 지켜보겠다는 이유로 규제지역을 유지했기 때문이다.

업계관계자는 "국토부는 지난 6월 2차 주거정책심의위원회에서도 소극적인 규제해제에 그치는 모습을 보였다. 3개월 만에 뒤집을 결정이었다면 더 빠른 결단도 가능했을 것"이라면서 "결국 금리인상까지 겹치면서 시장이 붕괴되는 모습이 눈앞으로 다가와서야 소 잃고 외양간을 고치고 있는 것"이라고 했다.