금리 인상 후 바닥 찍은 리츠주, 투자 매력 다시 커진다

공격적인 금리인상으로 한동안 주춤하던 리츠(REITs)주들이 다시 고개를 들고 있다. 9월을 기점으로 인플레이션이 피크아웃(정점)을 통과할 것이란 전망에 따라 업계가 회복 조짐을 보이면서 리츠주들이 활력을 얻을 것으로 보인다.

24일 한국거래소에 따르면 전날 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 전일 대비 0.95% 하락한 1011.30에 장을 마감했다. 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 코스피 상장 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 지수다.

'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 지난 4월 26일(1249.96) 연고점을 찍은 이후 금리 인상기를 직면하면서 완전히 고꾸라졌다. 지수는 고점 이후 3개월만에 연중 최저점(976.19)을 기록하며 22% 가까이 하락했다. 같은 기간 코스피 지수가 10% 하락한 것과 비교하면 두배 이상 낙폭을 기록한 셈이다. 다만 최근 들어 인플레 피크아웃 전망이 나오면서 지수는 현재 1010선을 회복해 연저점 대비 3.6% 반등한 상태다.

리츠는 실물 부동산에 투자한 뒤 임대수익과 시세차익을 투자자에게 배당하는 상품으로, 변동성 장세에서도 연 3~8% 수준의 배당을 꾸준히 받을 수 있어 안정적인 투자처로 꼽힌다.

'KRX 리츠 TOP 10 지수' 중 주가배당률이 가장 높은 종목은 8.28을 기록하고 있는 제이알글로벌리츠다. 이어 이리츠코크렙(7.02%), 디앤디플랫폼리츠(6.65%), 코람코에너지리츠(6.51%), 롯데리츠(6.28%), SK리츠(5.07%), ESR켄달스퀘어리츠(5.02%), 신한알파리츠(4.90%), NH올원리츠(4.61%), 신한서부티앤디리츠(3.67%) 순이다.

앞서 리츠주는 금리인상에 따른 이자 비용이 커지면서 배당 여력이 줄어들 것이란 우려에 투심이 위축되기도 했다. 다만 걱정이 무색하게 올해 2분기 서울 오피스 평당가는 2782만원으로 전분기 대비 15.2% 상승해 역대 최대치를 경신했다. 거래가 없었던 여의도권(YBD)을 제외하고는 모든 권역에서 최고가 평당 거래를 기록한 것으로 나타났다. 서울 오피스 공실률도 3.7%로 분기 역대 최저를 기록했다.

여기에 올해 상반기 실질 임대료 상승률은 6.1%에 달해 연간 전망치인 9.1%도 얼마 남지 않았다. 오피스 선순위 담보대출 금리는 지난해보다 150bp 상승했으나, 내년까지 연 9~10%의 임대료 인상이 이뤄질 경우 대출금리 상승에 따른 수익률 영향도 최소화할 수 있다.

업계는 현재 분위기를 이어받아 올해 하반기부터 내년 상반기까지 리츠의 기업공개(IPO)를 계획하고 있다. 현재 7개 리츠가 상장을 목표로 준비 중이다.

KB자산운용은 오는 10월 중으로 'KB스타리츠'를 코스피 시장에 상장시킬 예정이다. 대신자산신탁의 대신글로벌코어리츠, 다올자산운용의 다올물류리츠 등도 연내 증시에 상장할 계획으로 알려졌다. 신한리츠운용은 로지스밸리신한리츠를 통해 세 번째 리츠를 선보일 예정이다.

또 한화생명과 삼성생명은 각 계열사인 한화자산운용, 삼성SRA자산운용을 자산관리회사(AMC)로 활용해 리츠 사업을 준비하고 있다. 롯데지주가 100% 출자한 롯데AMC는 롯데호텔리츠로 IPO를 이어갈 전망이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "매물을 구하기 힘든 상황 속에서도 오피스의 거래 주체로서 리츠의 영향력이 커지고 있다"며 "기업 스폰서형 리츠는 계열사의 우량 자산을 편입할 수 있고, 상장리츠는 만기가 없어 장기간 건물가치를 높이기 위한 다양한 전략 활용이 가능하기 때문"이라고 설명했다.

이어 "하반기부터 한화생명과 삼성생명 등 보험사가 스폰서인 리츠 상장이 예정돼 있어 오피스 리츠의 양적·질적 성장이 예상된다"고 분석했다.