부동산임대업 이자상환비율(RTI) 내년 3월 실시···RTI란?

부동산임대업 대출 희망자의 부실위험을 계산해서 규제하는 부동산임대업 이자상환비율(RTI)이 내년 3월부터 실시된다. 부동산임대업 대출은 은행으로부터 대출을 받아서 부동산을 사들여 세를 놓는 것을 가리킨다.

27일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 RTI는 내년 3월부터 실시된다.

RTI는 부동산임대업 대출 희망자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율을 가리킨다. 연간 이자비용에는 해당 대출 이자비용, 관련 건물의 기존 대출이자가 포함된다. 이자 산정의 기준이 되는 금리의 상승에 대비한 ‘스트레스 금리(최저 1%포인트)’도 가산된다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금도 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산된다.

1억 원 이하 소액 대출, 상속 등으로 불가피한 채무를 인수하는 경우, 중도금대출은 RTI 심사에서 제외된다.

RTI는 기업으로 따지면 이자보상배율과 같다. 이자보상배율은 기업이 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 것이다. 이자보상배율로 ‘한계기업’을 솎아내듯 대출 희망자의 RTI를 따져서 돈을 빌려준다는 것이다. 주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정됐다.

이형주 금융위 금융정책과장에 따르면 대출 희망자의 RTI가 기준치를 밑돌아도 대출이 거절되진 않는다. 다만 대출 한도를 조정하거나 심사가 추가로 실시된다. 기준치를 밑도는데도 대출이 실시될 땐 이에 대한 심사 의견이 붙는다. 부실에 따른 책임을 따진다는 의미다.

임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 최근 임대업 대출이 급증세이기 때문이다. 부실 우려도 덩달아 커진 것도 영향을 끼쳤다. 금융당국은 임대업 대출이 자영업자 부채 증가를 이끌고 부동산 시장을 과열시킨다고 본다.

지난해 말 임대업 대출은 140조4000억 원으로 자영업자 대출 잔액 521조원 중 가장 큰 비중(27%)을 차지했다. 임대업 대출 비중은 지난달 기준으로 38.9%에 달한다.

임대업자는 1인당 대출이 7억3500만원, 연 소득은 5700만원으로 소득대비대출비율(LTI)이 12.9배다. 자영업자 LTI 평균의 7.5배로 나타난다.

임대업 대출 중 담보로 잡힌 부동산의 유효담보가액을 넘는 대출은 의무적으로 10%씩 분할상환해야 한다. 유효담보가액은 담보기준가액에 은행들이 정한 담보인정비율을 곱한 값에서 임차보증금 등 선순위 채권을 뺀 금액이다.

예를 들어, 유효담보가액이 6억 원인 상가를 담보로 8억 원을 대출받는 경우 6억 원은 만기에 일시 상환하더라도 2억 원은 매년 2000만 원씩 나눠 갚아야 한다. 유효담보가액 산출에 쓰이는 담보인정비율은 아파트 60∼80%, 오피스텔·공장 40∼75%, 상가 45∼65% 등이다.

일부 분할상환 제도는 신규 시설자금대출에만 적용된다. 단순 개보수나 임차보증금 반환 등에 쓰이는 운전자금대출까지의 확대 적용이 검토 중이다. 내부 수리 등 불가피한 경우 6개월 이내 거치기간을 둘 수 있다. 공실 등이 발생하면 3개월간 원금 상환을 유예한다.

손병두 금융위 사무처장은 “RTI 도입과 분할상환 의무화로 임대업 쏠림 위험의 관리를 강화할 것”이라고 밝혔다.