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권대중의 부동산 산책

1+1 주택을 공급받은 조합원들의 고민

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정비사업의 경우 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것이 원칙이다. 그럼에도 일정 요건이 충족될 경우 그 이상의 주택을 공급받을 수 있다.

도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호에 따르면, 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택(1+1주택공급)을 공급받을 수 있다. 다만, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 공급받을 수 있고, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 같은 법 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(상속의 경우는 제외)하거나 전매를 알선할 수 없도록 하고 있다.

이 제도는 지난 2013년 박근혜 정부에서 주택시장이 침체되면서 중대형 아파트의 가격이 폭락하자 정비사업 활성화를 위해 도입한 제도로, 중대형 1가구를 보유한 조합원이 정비사업을 통해 신규 아파트 2가구를 받을 수 있도록 한 제도이다. 이로 인해 조합은 일반분양의 미분양 리스크를 줄임으로써 사업비에 대한 재원 마련이 가능해졌다. 그러나, 문재인 정부의 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 1+1을 공급받게 되면 대출 규제와 세금규제에 직격탄을 맞게 됐다.

서울과 같은 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역)에서는 조합원의 경우 1주택자인 경우 종전 주택의 평가금액이 9억원 이하일 경우 40%, 9억원을 초과하는 경우 20%의 이주비가 책정된다. 그러나 15억원이 넘는 경우에는 고가주택이라는 이유로 대출이 불가능하다. 또한, 1+1의 주택을 공급받는 조합원은 다주택자로 간주되어 이주비 대출이 원칙적으로 불가능하다. 따라서, 관리처분인가 이후 본격적으로 이주가 진행될 경우, 이주비가 없어 이주를 하지 못하게 되는 경우가 발생함으로써 조합들이 이주 지연에 따른 사업비 증가가 사업을 어렵게 만들기도 한다.

만약 1+1을 공급받아 이주가 완료되어 사업이 진행된다 하더라도 1+1을 공급받은 조합원은 앞서 언급한 바와 같이 이전고시일 다음 날부터 3년이 지날 때까지는 주택을 처분하지 못한다. 그러나, 이전고시는 준공과는 다른 개념으로 이전고시가 나기까지는 입주 후 6개월에서 1년 이상의 기간이 소요된다. 이러한 점을 감안 할 때, 조합원들은 최소 4년 가까운 기간 동안 전매제한이 되기 때문에 1주택자의 자격을 유지하고 싶어도 주택을 처분하지 못하여 어려움을 겼고 있다. 결국, 1+1의 주택을 공급받은 조합원들은 다주택자가 되어 보유세 부담감을 갖게 된다.

이렇게 규제가 강화되기 전에는 2주택을 공급받아서 하나는 본인이 거주하고, 다른 하나는 임대 수입을 통해 보유세 등 세금에 대한 보전이 가능했지만, 2000년 7월 10일 이후 아파트의 경우 매입임대주택사업자 등록이 불가능하게 되어 은퇴 등으로 고정 소득이 없는 조합원들은 재산세는 물론 종합부동산세까지 부담을 안게 됐다. 이로 인해 과거에는 1+1제도에 대한 선호도가 높았지만, 최근에는 대출 규제 및 보유세 강화 등의 조치로 인해 조합원들로부터 외면받고 있는 현실이다. 또, 일부 조합원들은 기존에 신청했던 1+1분양 물량을 취소하고, 1주택으로 다시 분양 변경해 달라는 요청이 늘어나고 있어 조합마다 고민에 빠져 있다.

따라서, 이주비 대출의 경우 신규 주택 매입을 위한 구입자금이 아닌 사업 절차상 이주를 위한 자금이므로 종전평가금액에 대한 범위에서 대출이 가능하도록 규제를 완화함으로써 이주로 인한 사업 지연사태가 발생하지 않도록 해야 한다. 이주가 빨리 이뤄져야 철거와 착공을 거쳐 준공이 가능해진다. 그래야만 입주 물량이 증가하여 주택시장 안정화에 긍정적인 효과를 발휘할 수 있다. 또한, 공시가격상승 등으로 종합부동산세율이 점점 증가하고 있는 상황에서 1+1을 공급받은 조합원들의 보유세 완화 조치는 매우 절실한 상태이다.

본인의 의지와 상관없이 전매제한으로 인한 보유세 부담과 처분시 다주택자로 분류되어 양도세의 부담도 안고 있는 만큼 이중적인 과세라고 생각한다. 윤석열 정부에서 다주택자 양도세 한시 완화에도 불구하고 1+1를 분양받은 조합원들은 이에 해당이 되지 않아 답답할 따름이다. 제도가 변경되지 않는 한 정비사업을 통해 1+1를 공급받는 조합원들에 대한 규제 완화는 시급히 개선되어야 할 부분이다.


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