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ISSUE FOCUS 분양가상한제의 역설

공공은···강남서 4억원 아파트 짓겠다는 김헌동

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로또 양산 오명 쓴 분상제 尹 정부서 폐기 위기
공공에선 김헌동 SH 사장이 고분양가 파괴 중
서울 아파트 분양 원가공개부터 반값 아파트까지
"강남서도 분양가 4억원" 공언···고덕·강일서 첫선

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"고덕·강일 지구와 위례, 마곡 등에 SH공사 소유 땅이 있다. 올해 상반기 중 토지임대부 아파트 분양, 즉 반값 아파트 공급을 시작하려 한다."(지난달 31일 강남 내곡지구에서 열린 기자간담회에서 김헌동 SH사장)

문재인 정부에서 도입한 민간택지 분양가 상한제가 시세와 크게 동떨어진 로또 아파트만 양산했다는 지적을 받고 있는 가운데 서울에서 고분양가 파괴에 앞장서고 있는 공기업 사장이 있어 관심이 쏠린다. 김헌동 SH(서울주택도시공사) 사장이 대표적인 인물이다.

당장 내세운 정책이 다음달 윤석열 정부 출범과 함께 폐기가 언급되고 있는 분양가 상한제와 결부터 다르다. 이름부터 반값아파트(정식명칭=토지임대부 분양주택)다. 반값아파트는 SH가 직접 소유한 토지에 아파트를 지으면, 입주자는 아파트 건물에 대한 분양권 가격만 지불하고 들어가 살면서 매월 토지임대료를 SH에 내는 방식이다. 반값아파트라는 별칭은 건물만 분양받으면 토지와 건물을 함께 분양받았을 때보다 분양권 가격이 절반 수준이라는 의미에서 붙었다.

반면 분양가 상한제란 집값 안정을 위해 택지비(토지비)와 건축비, 건설업체의 적정 이윤을 합산해 산정한 분양가를 지자체로부터 심사 받는 제도다. 대개 분양가 상한제가 적용된 단지는 주변 시세 대비 70~80% 이하로 공급 가격이 저렴하다.

그러나 분상제의 경우 적지 않은 문제가 발생했다. 민간택지의 경우 시세와 현저하게 동떨어진 분양가가 책정되면서 강남 등 서울 고가 아파트를 중심으로 로또 아파트가 양산됐기 때문. 실제 지난해 6월 분양한 서울 서초구 반포동 '래미안원베일리'의 3.3㎡당 분양가는 5273만원이었다. 역대 최고 수준이었지만, 당시 주변 시세 대비 50~60% 수준으로 최소 10억원 가량 차이가 나는 '로또 청약'으로 불렸다. 실제로 원베일리에 바로 옆에 있는 아크로리버파크의 전용 85㎡은 올해 1월 46억6000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억3700만원이다.

이런 분상제 시장 가격 왜곡 부작용이 서울 주택시장에 혼란을 야기시키면서 김헌동 사장이 내민 카드가 분양원가 공개와 반값 아파트다. 그 역시 분양가 상한제 정책을 강하게 주창한 적이 있지만, 지난해 SH공사 수장에 오른 이후엔 원가 공개와 반값 아파트 정책 실현에 주력하고 있다.

분양원가 공개는 그가 경제정의실천시민연합(경실련)에서 시민운동가로 활동할 때부터 주창해왔던 정책이다. 김 사장은 지난해 말 SH공사 사장으로 취임한 직후 고덕강일 공공주택지구 4단지 분양원가 공개를 시작으로 오금지구 1·2단지, 항동지구 2·3단지, 세곡2지구 1·3·4·6단지의 분양원가를 공개했다. 서울에 25평 아파트를 지을 때 분양가가 2억원이면 충분하다는 사실을 국민이 알게 해야 한다는 지론을 갖고 있다. 그간 SH가 공개한 내역에 따르면 '강남 4구' 전체로 볼 경우 평균 3.3㎡당 건설원가는 601만원, 택지비는 472만원이었다. 25평 기준 건설원가 1억5000만원, 택지비 1억2000만원에 불과하다.

'반값 아파트'도 그는 같은 맥락에서 본다. 토지 임대부 형식의 '건물만 분양' 주택을 말하는데 땅은 공공이 소유하고 수요자는 주택만 분양을 받는 것이다. 땅값이 빠진 분양가는 획기적으로 낮아질 수 있다. 강남은 5억원대 그 외 지역은 3억원대에 주택을 공급할 수 있다고 본다. 김 사장은 실제로 올해 상반기 '고덕강일지구'에서 반값아파트를 선보일 예정이다. 분양가는 4억원 정도로 계획 중이다.

그는 최근 한 언론 인터뷰에서 "조금씩 자루 분양원가를 공개해야 더 많은 시민들이 집 살때 판단 지표로 삼지 않겠는가. SH가 강남에 짓는 아파트도 원가가 3억원이고 분양가가 4억원이라고 공개를 해야 시민들이 경기도에 있는 25평짜리 아파트들 6억원 주고 사도 괜찮은 건지 판단할 수 있지 않겠는가"고 말한 바 있다. 이같은 발언은 김헌동표 반값 아파트가 민간 분상제보다 분양가를 낮추는데 기여할 수 있다는 의미로도 해석이 가능하다는 분석.

김헌동 사장은 "건물만 분양했다면 30평도 2억원에 분양이 가능했을 것"이라며 "다만 좀 더 좋은 건물을 지으려면 정부가 정해준 기본형 건축비로는 안 된다. 품질을 높여 기본형 건축비보다 가산 비용을 더 받고, SH 공사의 이익은 최소화하는 방식 등으로 서울형 건축비를 추진하겠다"고 말했다.

김성배 기자 ksb@

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