공급 확대‧규제 완화‧세제 개편···3박자로 '집값 안정화'

윤석열 국민의힘 대선 후보가 제 20대 대통령으로 당선되면서 부동산 정책을 어떻게 펼칠지 관심이 쏠린다. 윤 후보는 규제 완화를 통한 공급 확대, 세재 개편으로 '주거 안정'을 이루겠다는 방침이다.

10일 중앙선거관리위원회에 따르면 윤석열 국민의힘 후보가 48.6% 득표율을 기록하면서 이재명 더불어민주당 후보(47.78%)를 제치고 승리했다. 3세력이었던 심상정 정의당 후보는 2.37% 득표율을 보였다.

윤 후보가 제시한 부동산 정책의 핵심은 '공급 확대'다. 윤 후보는 민간 재개발·재건축 위주로 수도권 최대 150만 가구를 포함해 5년 임기 내 총 250만 가구를 공급하겠다고 공약했다. 공공주택으로 하는 50만 가구를 제외한 200만 가구는 민간에 맡겨 주택공급 확대에 방점을 찍었다.

우선 공공주택 50만 가구 가운데 30만 가구는 청년 가구를 대상으로 한 '청년 원가주택'을 공급한다. 원가주택은 무주택 청년 가구가 시세보다 낮은 원가로 주택을 분양받은 뒤 5년 이상 거주한 후 국가에 매각해 시세 차익의 70%까지 보장받도록 한 주택이다. 재원은 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있도록 했다.

나머지 20만 가구는 역세권에 살고 싶어 하는 무주택 가구를 위한 '역세권 첫 집 주택'으로 공급한다. '역세권 첫집'은 역세권 인근에 위치한 민간 재건축 아파트 단지의 용적률을 300%에서 500%로 높이는 대신 증가한 용적률의 절반을 기부채납받아 공공분양 형태로 공급하는 방식으로 구상됐다. 청년·신혼부부와 무주택자를 대상으로 시세 50~70% 수준 분양가에 총 20만 가구를 공급하는 것이 목표다.

윤 후보는 서울과 수도권 지역에 신규 아파트 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 규제 완화를 내놓고 있다. 특히 1기 신도시 특별법을 이야기하며 정비사업 활성화를 내세웠다. 재건축이나 리모델링을 통해 용적률을 500%까지 상향 조정하겠다고 밝혔다. 따라서 신도시 특별법이 제정되면 재건축과 리모델링 관련 규제는 풀릴 가능성이 매우 높다.

윤 후보는 부동산 공약 발표 당시 "재건축·재개발이 원활히 이뤄질 수 있도록 제도를 개선하겠다"며 "3기 신도시를 차질 없이 추진해 시장에 주택을 충분히 공급하고, 1기 신도시의 재건축·리모델링을 통해 주거수준을 업그레이드하겠다"고 공언했다.

재건축사업의 가장 큰 걸림돌이었던 '안전진단' 규정도 손보겠다고 약속했다. 윤 후보는 개발이익에 대한 적절한 환수는 필요하지만 그 방식이 재초환이나 분상제 등이 아닌 다른 방식으로 이뤄져야 한다는 입장이다. 윤 후보는 재초환에 대해서는 "대폭 완화가 필요하다", 분양가상한제에 대해서도 "규제 운영을 합리화해야 한다"며 제도 개선을 시사했다.

아울러 윤 후보는 거래 확대를 위해 '규제 완화'를 약속했다. 종부세는 폐지하고 재산세와 통합하겠다며 보유세 완화에 초점을 맞췄다. 특히 1주택자에 대한 세율은 현 정부 이전 수준으로 완화를 예고했다. 종부세를 전면 재검토하고 부동산 세제를 개선하겠다는 것이다. 1주택자에 대한 양도세와 재산세 부담을 줄여주는 것은 물론 다주택자에 대해서도 양도세 절반을 한시적으로 감면해주겠다는 방침이다.

세금으로 수요를 억제하다 보니 매물 잠김 현상을 초래한 만큼 세제를 풀어야 시장이 정상화될 수 있다고 보는 것이다. 윤 후보는 "양도세율을 인하해 기존 주택의 거래를 촉진하고 가격 안정을 유도하겠다"며 "과세이연제도 등을 도입해 장기보유 고령층 1세대 1주택자의 재산세 부담을 경감하겠다"고 강조했다.

또한 공시가격 현실화 속도를 늦춰 보유세 급등을 차단하고, 대출이 막혀 고통받는 실수요자를 위해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등의 규제도 풀겠다는 계획이다. 특히 신혼부부·청년층의 LTV를 80%로 높여주고 현 정부가 투기 우려 등으로 힘을 뺀 민간 임대주택사업도 정상화하겠다는 구상이다.

윤 후보는 수도권 철도 신규건설 계획도 내놨다. 윤 후보는 '수도권 30분 내 서울 출근 시대'를 앞세우며 GTX 노선 연장과 신설 내용을 담은 공약을 내놓았다. GTX-A와 GTX-C 노선을 평택까지 연장하고, GTX-D 노선은 강남까지 연장하되 광주~여주를 잇는 라인을 추가한다는 계획이다. GTX-E·F 노선 신설도 약속했다.

전문가는 윤 후보의 부동산 공약에 대해 긍정적이지만 공약의 세분함이 필요하다고 총평했다. 송승현 도시와경제 대표는 "공급정책은 좋은 공약이지만 수요자 입장에서는 면적, 지역 등 구체화되길 바랄 것"이라며 "다만 311만 가구라는 과도한 물량에 집착하게되면 재원 등 이유로 실현 가능성이 떨어질 수 있으니 적극적으로 검토할 필요가 있다"고 설명했다.

재건축재개발 용적률 상향과 관련해선 "시장에서 공급하기 위해 반드시 필요한 정책이지만 세부적으로 다듬을 필요가 있다"며 "용적률이라는게 공공의 개입이 필요하다보니 어떤식으로 방향을 잡는지가 중요하다"고 전했다. 이어 "보유세 완화의 경우 한번에 전환을 하게 되면 혼란을 가져올 수 있어 반드시 장기적 로드맵이 필요할 것"이라고 덧붙였다.

송 대표는 "LTV 비율 확대의 경우 주택 가격을 대출이 떠받치고 있는 형태기 때문에 규제 완화가 적정한 금액안에서 시장이 안정될때 풀어주는 것이 필요하다"며 "과도한 부채를 젊은세대에게 주는 것은 좋지 않기에 공공주택 또는 3기신도시 등을 통해 저렴한 주택을 우선으로 대출을 풀어주는 것이 좋다"고 말했다.