도심복합사업 수익구조 첫 공개···증산4, 평균 부담금 9천만원만 내면 된다

정부의 2·4대책 핵심으로 꼽히는 도심 공공주택 복합사업의 추정 분담금과 분양가 등 첫 수익 구조가 공개됐다. 1호 사업지인 서울 은평구에 위치한 증산4구역의 분담금은 가구 당 약 9000만원으로 추정되고 일반 분양가는 분양가 상한제를 실시해 전용 59㎡ 기준으로 약 5억8000만원, 84㎡는 7억3070만원으로 예상된다. 3.3㎡당 2257만원수준이다.

28일 국토교통부는 이날 오후 증산4구역을 상대로 2차 설명회를 열어 주민들에게 용적률 인센티브와 예상 분담금 등을 공개했는데, 종상향을 통해 용적률이 민간 개발보다 48%포인트(p) 오른 295%를 부여받아 가구당 평균 부담금은 기존 2억3000만원에서 9000만원으로 1억4000만원 줄어드는 것으로 나타났다. 이는 정부가 약속한 수익률 30%p를 훌쩍 넘기는 셈이다.

앞서 국토부는 지난 2월 도심복합사업 도입을 발표하면서 사업 추진 시 민간재개발 대비 10~30%p 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔다. 올해 지구지정을 마친 선도 사업지에는 최고 수준인 30%p 높은 수익률을 약속했다.

정부가 공공복합사업에서 보장한 인센티브인 종상향이나 기부채납 비율 인하 등으로 사업성을 높혔다.

우선 종상향을 적극적으로 적용해 용적률은 295%까지 올리기로 했다. 이는 기존 민간 개발 때 용적률 247%보다 48%p 올라가는 것이다. 제1종 일반주거지역은 면적을 동일하게 유지하되 위치만 조정된다. 나머지 2종 일반주거지역(7층이하), 제2종일반주거지역은 1단계씩 종상향을 한다. 그러면서 기부채납 비율은 6%p 줄여 대지면적은 기존 13만㎡에서 13만8000㎡로 넓어진다.

이 용적률 인센티브 덕분에 주민들은 분담금을 줄일 수 있게 됐다. 민간 개발을 할 경우 받을 수 있는 최대 용적률은 247%에 불과한데 공공개발을 할 경우 295%까지 높일 수 있기 때문이다. 이로 인한 분담금 총액은 1665억원으로 가구당 평균 분담금은 9000만원 수준이다. 자력개발 시에는 용적률 247%, 총 3421가구, 분담금 총액 3970억원가량인데 도심공공주택 복합사업을 통한 분담금(총 1665억원)은 이보다 2305억원 줄어들 것으로 예상된다.

토지 등 소유자의 분담금은 우선공급 가격에서 종전자산을 빼면 된다. 예를 달어 대지지분이 10평짜리인 빌라 소유주의 경우 종전자산이 3억4900만~4억원선에서 평가될 것으로 보인다.

용적률이 커지면서 가구수도 늘어나게 됐다. 민간 개발할 때 3412가구 조성이 가능하지만, 도심복합사업을 진행하면 4112가구로 늘어난다. 이 중 공공분양은 1646가구, 공공임대는 412가구, 조합분양은 1462가구, 공공자가는 412가구로 구성된다.

일반 분양가는 3.3㎡당 2257만원으로 책정되는데 전용 59㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원으로 예상된다. 이는 분양가상한제 적용 대상이어서 그 공식으로 산출한 가격이다. 택지비와 건축비로 분양가가 산정됐다. 그러면서 토지 소유주들에게 제공되는 우선분양가는 일반 분양가의 85%수준으로 책정된다.

증산4구역은 관계기관 협의와 주민 공람공고를 거쳐 10월 중 복합사업 예정지구 지정이 완료될 것으로 예상된다. 올해 말까지 도심 공공주택 복합지구 지정 및 고시를 마친 뒤, 내년 12월 도심 공공주택 복합사업계획 승인과 2023년 6월 착공이 진행될 예정이다. 만일 사업이 순조롭게 이뤄진다면 2023년 주민 이주, 2026년 입주가 가능할 전망이다.

무엇보다 이번 설명회는 주민들의 높은 관심을 받는 분담금 등 사업계획이 처음 공개된다는 점에서 의미가 있다. 지금까지는 정부와 지자체 협의로 후보지 발표만 이뤄졌을 뿐, 사업성을 가늠할 수 있는 구체적인 내용은 공개하지 않아 주민들의 의구심을 키워오기도 했다.

다만 국토부는 “아직은 추정액일 뿐, 사업 진행 과정에서 일부 변경은 불가피하다”고 안내했다.