[르포] 사전청약 앞둔 인천 계양···“확 오른 집값 못잡으니 시세와 비등”

“집값이 단기간 내 급등하니까 집값 잡겠다고 신도시 발표하고 60% 수준으로 맞춰준다더니 결국 오른 집값을 잡지 못해 주변 시세와 사전 분양가가 큰 차이를 보이지 않는 것이다.”(인천 계양지구 인근 K공인 중개사 관계자)

“전국적으로 아파트 값이 오르고 있긴 하지만, 인천 계양쪽은 이런 적이 없던 것 같아 놀랍다”며 “지금 한 두달 사이에 5000만원~1억이 오르고 있다.”인천 L공인중개사 관계자)

문재인 정부의 3기 신도시의 사전청약이 마침내 막을 올렸다. 본지는 그중에서도 가장 빠른 사전청약이 시작되는 인천 계양지구를 찾았다.

인천 계양지구 인근을 방문해본 결과, 일대는 아직까지 대부분 논과 밭들로 가득차 있었고 곳곳에 토지보상과 관련해 한국토지주택공사(LH)를 성토하는 내용의 플랜카드가 걸려 있는 것을 볼 수 있었다.

인천지하철 1호선 박촌역에서부터 외곽순환도로 노오지분기점 일대에 조성되는 인천 계양 신도시는 아직 부지 조성도 이뤄지지 않아 이번주 사전 청약이 시작 된다는게 믿기지 않는 모습이었다.

특별한 변화를 눈으로 볼 수는 없었던 계양지구 인근과 달리 온라인 부동산 카페와 청와대 국민청원 게시판 등에서는 3기 신도시와 관련해 수 많은 비판 글을 찾아 볼 수 있었다.
“정부는 부동산 가격이 비정상적이라고 말하면서 ‘3기 신도시를 기다려라. 저렴하게 분양하겠다’고 말했는데, 거품이 잔뜩 낀 비정상 부동산을 기준으로 분양하겠다니 분노가 치민다.”(청와대 국민청원 게시판)

“3기 신도기 땅 매입 시에는 2018년, 2019년 시세로 보상해 놓고 팔아먹을 때 본청약 시점의 시세대로 분양가를 산정해 놓는 것이 맞는 것이냐.”(청와대 국민청원 게시판)

“토지 건설 원가로 비교적 저렴하게 주택을 공급한다는 게 취지로 알고 있다. 정부가 집값을 못 잡아 놓고 분양가를 현재의 부동산 시세로 분양하는 게 맞다고 생각하느냐.”(청와대 국민청원 게시판)

이처럼 많은 청약 대기자들이 3기 신도시와 관련해 분노한 이유는 분양가 때문이다. 이중 가장 불만이 많은 곳은 3기 신도시 중 한 곳인 인천 계양지구다. 인천계양 신도시의 사전청약 접수는 오는 28일부터 다음 달 11일까지 진행될 예정이다.

인천 계양지구(1050가구 모집) 추정 분양가는 3.3㎡당 1400만원 수준이다. 전용면적 59㎡는 3억5628만원, 전용 74㎡는 4억3658만원, 전용 84㎡는 4억9387만원으로 산출했다.

인천 계양지구 청약을 준비중인 한 대기자는 “시세보다 낮은 분양가로 공급한다고 하더니 공개한 사전분양가 보니 인근 시세랑 별차이 없다”면서 “이럴꺼면서 낮은 분양가로 공급하겠다는 약속은 왜 한건지 의문이다”라고 불만을 표시했다.

앞서 노형욱 국토부 장관은 기자 간담회에서 내 집 마련을 꿈꾸는 서민을 위해 분양가는 주변 시세의 60∼80%로 정했다고 소개했다. 그러나 청약 대기자들은 주변 시세의 60∼80% 수준이라던 정부의 설명과 달리 시세와 별 다른 차이가 없다는 입장이다.
이에 본지는 계양지구 인근 공인중개사를 둘러본 결과 합리적이라는 주장을 제시한 곳도 있었던 반면 다수의 공인중개사 관계자는 분양가가 높은 편이라는 의견을 내놓았다.

먼저 계양지구 인근 A공인중개사 관계자는 “주변 다른 신축 단지와 비교하면 합리적으로 가격을 측정한것 같다”며 “아무래도 청약대기자도 많고 이해관계자들이 엮여있어 분양가가 높게 측정됐다는 이야기가 나오는게 아닌가 싶다”고 전했다.

하지만 대체로 사전분양가가 높게 책정됐다는 지적이 많았다. 주변 시세와 큰 차이가 없거나 앞서 분양한 단지와 비교해 상승폭이 크기 때문이다. 최근 1년 사이 집값이 급등했는데 급등 이후 시세 기준으로 분양가를 산정하고 저렴하다고 설명하는게 부적절하다는 것이다.

계양지구 인근 다수의 공인중개사 관계자는 “집값이 단기간 내 급등하니까 집값 잡겠다고 신도시 발표하고 60% 수준으로 맞춰준다더니 결국 오른 집값을 잡지 못해 주변 시세와 사전 분양가가 큰 차이를 보이지 않는 것”이라고 설명했다.

실제로 계양구 박촌동 한화꿈에그린 59㎡는 지난달 7일 3억7500만원에, 계양한양수지안 59㎡가 3월 3억7000만원에 거래되는 등 사전청약 분양가(3억5000만∼3억7000만원)가 결코 저렴하다고 보기 어렵다.
특히 인천계양 신도시 주변의 아파트 값 역시 오름세를 보이고 있다. 3기신도시 개발에 대한 기대감이 더 크게 부각되며 인근지역의 매매가를 밀어 올리고 있는 모습이다.

부동산 114자료에 따르면 인천 계양, 부천 대장지구과 인접한 인천 계양구의 지난 한 달간 아파트 3.3㎡당 매매가 시세는 1.68% 상승했는데, 이는 같은 기간 인천 10개 구·군 중 가장 높은 상승률을 기록 한 것.

계양 인근 공인중개사 C씨는 “전국적으로 아파트 값이 오르고 있긴 하지만, 인천 계양쪽은 이런 적이 없던 것 같아 놀랍다”며 “지금 한 두달 사이에 5000만원~1억이 오르고 있다”고 말했다.

그러나 정부는 기존 단지와 직접 비교는 무리가 있다며 여러 환경을 종합적으로 고려할 때 60∼80% 수준으로 공급되는 것으로 봐야한다고 반박했다. 인천계양의 경우 주변 시세와 비슷하다는 지적에 대해서는 입주시점이 15년 이상 차이나는 구도심 단지와 비교하는 게 적절치 않다는 입장이다.

주변 다른 신축단지의 시세가 3.3㎡당 1600만~1800만원 수준으로 3기신도시 분양가가 저렴하다는 것이다. 검단신도시 일부 단지의 시세는 3.3㎡당 2100만~22000만원 정도로 파악하고 있다.

국토부 관계자는 “개발 시기나 입지 여건을 고려하면 직접 비교하는 것은 무리가 있다”며 “입주 시점이 15년 이상 차이가 나는 구도심에 위치해 객관적 비교에 한계가 있다”고 강조했다.

국토부 설명과 같이 인근 신축 아파트와 비교하면 이번에 공개한 추정 분양가는 싸긴 하다. 현재 계양신도시와 약 5㎞ 떨어진 검단신도시의 시세는 3.3㎡당 2100만~2200만원 수준이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “건축연한이 오래되거나 구도심 단지와 비교하면 싸지 않다고 생각할 수 있지만 신축 및 신도시 주변과 비교하면 60~80% 수준이라고 판단하고 있다”며 “본청약 시점에 분양가가 크게 변동되지 않도록 관리해 나갈 것”이라고 말했다.

그럼에도 고분양가 논란은 당분간 계속될 것으로 보인다. 비교 대상에 따라 정부가 약속한 주변시세 60~80%선을 충족하지 못하는 경우가 발생하기 때문이다.

그러나 전문가는 사전청약 분양가가 수요자 기대에는 미치지 못할 수 있지만, 시세보다는 분명히 저렴하게 책정되는 만큼 내 집 마련을 계획하는 가구라면 관심을 가질 것을 당부했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “주변 아파트값이 비싼 지역에서는 아마 사전청약 분양가가 수요자의 기대 수준에 맞춰질 테고, 외곽 등 비인기 지역에서는 주변 시세와 기대만큼 차이가 나지 않을 수 있을 것”이라고 전망했다.

이어 “로또 청약을 기대하는 입장에서는 불만이 있겠지만, 전체적으로 시세보다 저렴하게 공급되는 만큼 청약을 고려하는 수요가 적지 않을 것”이라고 덧붙였다.