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[이심쩐심]아파트 vs 오피스텔, 세금·대출 어떻게 달라?

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거래량 쑥!’ 내 집 마련 위해 오피스텔 찾는 사람들

최근 치솟은 집값과 그것을 제한하려는 각종 규제로 부동산 시장이 상당히 복잡한 상황입니다. 특히 아파트를 중심으로 규제가 이어지면서 부동산 수요가 오피스텔로 향하고 있는데요.

한국부동산원 자료에 따르면 수도권 오피스텔 거래량이 올해 1월과 3월 두 달 사이 20.39% 증가했습니다. 같은 기간 아파트의 거래량은 10.56% 감소했지요.
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겉보기엔 비슷한 아파트와 오피스텔, 어떤 차이가 있을까요?

기본적으로 주거만을 위해 지어진 아파트는 주택법을, 사무용과 주거용이 혼합된 오피스텔은 건축법의 적용을 받습니다. 아파트와 오피스텔을 둘러보면 동일한 면적일 경우 아파트가 더 넓다는 것을 느낄 수 있는데, 적용되는 법이 다르기 때문에 발생하는 차이입니다.

아파트가 분양면적을 공용면적과 전용면적을 합한 공급면적으로 표시하는 반면, 오피스텔은 공급면적에 기타공용면적까지 합산한 계약면적으로 표시하는 것. 또 발코니 설치가 법적으로 불가능한 오피스텔과 달리 아파트는 발코니 확장 등을 통한 서비스면적 활용도 가능합니다.
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분양면적의 차이는 관리비 차이로도 이어집니다. 아파트와 동일한 공간을 오피스텔에서 사용하려면 분양면적이 더 넓어야 되기 때문이지요. 분양면적이 넓어지면 관리비도 상대적으로 많이 부과될 수밖에 없습니다.
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마치 오피스텔의 단점을 찾아보고 있는 것 같은 기분이 드는데요.

실제 오피스텔은 앞서 언급했던 단점과 더불어 높은 취득세, 아파트에 비해 낮은 환금성, 잘 오르지 않는 가격 등으로 과거에는 선호도가 낮았던 것이 사실입니다.
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그런데 왜, 단점도 많고 세금도 많이 내야 하는 오피스텔의 거래량이 최근 증가하고 있는 것일까요? 이는 오피스텔이 아파트와 달리 각종 규제에서 한 발 벗어나 있기 때문입니다. 그 덕에 오피스텔의 기존 단점들이 희석되는 셈이지요.

대표적인 것으로 대출규제를 꼽을 수 있습니다.
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아파트는 주택담보대출 시 주택담보대출비율(LTV)이 지역과 매매가에 따라 다르게 적용됩니다. 규제지역의 경우 취득가 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%까지만 대출을 받을 수 있습니다.

하지만 오피스텔은 정부 차원의 LTV 규제는 없었고 각 금융사별로 60~70%가 자체 적용되고 있었지요. 물론 정부 정책의 확대로 5월 17일부터는 오피스텔의 LTV도 일괄 70%가 됐습니다. 단, 같은 70%라도 규제지역이라면 오피스텔을 살 때 아파트보다 대출을 더 받을 수 있는 것.
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치솟는 집값과 심화된 대출 규제, 그리고 끓어오른 열기로 바늘구멍보다 좁아진 청약의 문까지. 아파트로 내 집 마련을 이루기란 불가능한 꿈처럼 느껴지는데요.

그렇기에 청약통장도 필요 없고, 재당첨 재한도 없어 상대적으로 구매가 쉬운 오피스텔로 발길이 향하는 것은 너무나 자연스러운 흐름이라 생각됩니다.
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하지만 앞서 언급했던 많은 단점들을 절대 간과해서는 안 되겠지요. 최근 1주택 실수요자를 위한 부동산 규제 완화 논의가 정치권에서 이어지고 있습니다. 어떤 방향으로 결정될지 지켜봐야 할 것 같은데요.

아파트와 오피스텔, 무엇이 되든 집은 구매도 어렵지만 한 번 사면 되돌리기도 힘듭니다. 소중한 내 집을 살 때는 하나부터 열까지 꼼꼼하게 따져보고 결정하는 것이 좋겠습니다.

글·구성 : 이석희 기자 seok@
그래픽 : 홍연택 기자 ythong@

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