강남은 낮게 강북은 높게··· HUG, 분양보증 심의 ‘오락가락’

주택도시보증공사(이하 HUG)가 불투명한 분양 보증 심사로 분양가를 산정했다는 지적이 일고 있다.

강남권 등 일부 아파트에 대해서는 인근 단지보다 낮게 분양가를 심의·결정해 ‘로또 분양’ 부작용을 키웠다는 지적을 받는가 하면 강북권 일부 아파트에는 시세보다 분양가를 높게 책정해 ‘서민 꿈을 짓밟았다’는 질타의 목소리도 나오고도 있다.

특히 이 같은 상황에서도 HUG 측은 분양가 책정 시 비교하는 단지와 시세 비교와 관련된 부분에 대해서는 일절 공개하지 않아 더욱 논란이 일고 있다.

HUG는 분양가를 결정하는 기간이 아니지만, 보증 심사 기준을 통해 간접적으로 민간건설사들의 분양가를 조정하고 있다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 제8조를 보면 사업주체는 입주라를 모집하기 위해서는 입주자모집 승인을 받아야 하는데 이때 분양 보증에 가입이 안돼 있으면 입주자를 모집할 수 없다. 사업 주체로서는 분양 승인을 받으려면 HUG가 제시하는 분양가를 따를 수밖에 없는 구조다.

HUG에 따르면 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 최대 110%, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균가 또는 최고 분양가 이하 등이 보증심사 기준이다.

이 심사 기준은 무분별한 분양가 인상을 억제하고 부동산 시장의 거품을 사전에 걷어내고자 하는 긍정적인 취지에서 만들어졌지만, 시장에서는 오히려 ‘역효과’를 내고 있다.

우선 시장에 논란이 된 것은 ‘로또 분양’이다. 주변 분양단지 기준으로 신규 단지 분양가를 정하면서 시세와 분양가의 차이가 커져 투기를 부축이는 역효과 현상이 발생했다.

실제 서초동 ‘래미안리더스원’의 경우 주변 아파트의 같은 타입의 매물과의 가격차이가 4억원 가량에 달해 12억~39억원의 고가 아파트임에도 최고 경쟁률 422.25대 1을 기록했다.

반면 시세보다 오히려 고가에 책정된 사례도 있다. 동대문구 용두5구역 재개발 아파트인 ‘e편한세상 청계센트럴포레’는 기존 3.3㎡당 2400만원 선에 공급될 것으로 예상됐지만, HUG가 승인해준 분양가는 3.3㎡당 2600만원이다. 이는 현재 용두동 아파트 시세(3.3㎡당 2260만원)의 110%가 넘는 가격이다. 용두동에서는 그나마 최근에 분양한 ‘래미안허브리츠’의 매매가격과 비교해서도 110%가 넘어선다.

‘e편한세상 청계센트럴포레’ 청약을 하려했던 한 수요자는 청와대 국민청원을 통해 “HUG는 동대문구 용두5구역 분양가상한제 110% 지켰는지 전수조사 부탁한다”며 “11월에도 2200만원~2300만원 HUG에서 제시했는데 한 달도 안돼 2600만원 이상을 승인해줬다는 게 말이 안 된다고 생각한다. 타당한 이유를 알고 싶다”고 촉구하기도 했다.

하지만 이렇게 어느 곳은 시세대비 분양가가 낮고 어디는 분양가가 높은 오락가락한 상황에서도 HUG 측은 분양가 산정 기준 공개를 피하고 있다.

본지가 정보공개를 통해 한 ‘e편한세상 청계센트럴포레의 어떤 기준으로 분양가 책정이 어떻게 됐느냐’는 질문에도 HUG 측은 ‘공공기관의정보공개에관한법률 제9조(비공개대상정보) 제1항 제5호·제8호’를 예로 들며 비공개 처리했다.

해당 법률은 ‘감사, 감독, 검사, 시험, 규제, 입찰계약, 기술개발, 인사관리, 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행이나 연구, 개발에 현저한 지장을 초래한다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 정보’, ‘공개될 경우 부동산 투기, 매점매석 등으로 특정인에게 이익 또는 불이익을 줄 우려가 있다고 인정되는 정보’ 등이 경우 정보를 비공개할 수 있다는 내용이다.

그러나 시장 관계자들은 이미 시장에 가격이 형성돼 있고 분양가가 발표된 시점에서 해당 정보공개로 부동산 투기, 매점매석 등이 이뤄질 가능성은 낮다고 보고 있다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “기준 단지를 공개하면 투자자들이 그에 따른 시세 차익을 보고 더 투자를 할 것이라는 설명 같은데 입주자 공고내면 분양가가 얼마에 나오는지 공개되는데 기준점을 명확하게 하지 않는 것은 문제가 있다”고 말했다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수는 “시세를 기준으로 하느냐 분양가를 기준으로 하느냐도 나뉘는 데다 같은 지역에서도 비싼 단지가 있고 저렴한 단지가 있는데 어디를 기준으로 하는가가 주관적이고 추상적이다”며 “기준 단지로 했는지 시세로 했는지 공개를 안하니 반발도 생기는 것이다. 투명하게 하기 위해서는 기준점에 대해서 공개하는 것이 맞다고 생각한다”고 말했다.