문재인 “예상 뛰어 넘는 주택 공급”···향후 시나리오는?

최종수정 2021-01-19 18:07
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①역세권 고밀개발, 기존 규제 풀어 ‘더 높이, 더 많이’
②공공 정비사업, 각종 혜택 주고 임대 주택 확보 ↑
③유휴 부지개발, “직접 짓는 게 제일 확실한 공급법”
전문가 “개발→필연적 가격 상승···억제 장치도 필요”

문재인 대통령이 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자의 질문에 답하고 있다. 사진=연합뉴스

“시장 예상 수준을 뛰어넘는 부동산 공급을 특별히 늘리겠다”

문재인 대통령은 18일 청와대에서 열린 신년 기자회견에서 이같은 기조를 밝혔다. 기존 ‘투기 억제’ 위주였던 부동산 정책 방향을 주택 물량 공급 쪽으로 튼 셈이다.
문 대통령은 공공주도 민간 공급에 속도를 올려줄 해법을 ‘인센티브’의 확대로 꼽았다. 그는 “수도권, 특히 서울 시내에서 공공 부분의 참여와 주도를 더욱 늘리겠다”며 “인센티브를 강화하며 절차를 단축하는 방식으로 공공 재개발과 역세권 개발, 그리고 신규택지의 과감한 개발을 할 것”이라고 설명했다.

정부의 주택 물량 공세를 받쳐줄 변창흠 신임 국토교통부 장관의 방안은 크게 3가지다.

우선 변 장관이 장관 취임 전부터 강조하던 서울 ‘역세권 고밀개발’은 이미 순항 중이다. 이는 역세권 인근 주거지역 용적률을 대폭 늘려 ‘더 높이, 더 많은’ 아파트를 짓는 방안이다.
19일 국토부는 국무회의에서 역세권 주변 지역 용적률 규제를 기존 200%에서 700%까지 완화하는 내용을 담은 ‘법률 시행령 일부개정안’이 의결됐다고 밝혔다.

새 시행령은 역세권 복합용도개발 지구단위계획 구역으로 지정할 수 있는 대상에 일반주거지역을 포함하고, 지구단위계획으로 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하는 경우 용적률을 최대 700%까지 높일 수 있다.

고밀개발의 걸림돌이 될 일조권 확보를 위한 건물 높이 규제도 최대 2배까지 완화할 수 있도록 했다.

최근 서울시 발표에 따르면 역세권 대상지는 기존 207개에서 307개 모든 역세권으로 확대됐고, 고밀개발 가능 범위도 250m에서 350m로 확장됐다. 역세권 개발을 위한 거의 모든 제도적 빗장을 풀어가고 있는 모습이다.

정부와 지자체는 이를 통해 오는 2022년까지 8000가구, 2025년까지는 2만2000가구의 추가 공공주택 공급을 예상한다.

이에 더해 서울시는 가로주택정비사업에 대해서도 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 공공임대·공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지 지을 수 있기로 해주는 등 규제를 완화했다.


두 번째 방안은 공공재개발 등 공공 주도 정비사업이다. 정부는 최근 역세권 주변 공공재개발 시범 사업 후보지 8곳을 선정했다. 이를 통해 주택 4700가구를 공급할 수 있다고 정부는 밝혔다.

사업지로 선정되면 ▲분양가 상한제 제외 ▲용적률 상향 ▲인허가 절차 간소화 ▲사업지 융자 등의 혜택을 받는다. 다만 늘어난 용적률의 50% 이상을 공적 임대로 공급해야 한다.

정책 발표 당시 임대 아파트 공급을 기피하는 분위기가 짙어 참여 부진이 우려됐으나, 무려 70곳의 재개발 조합이 신청서를 내면서 시장의 예상이 빗나갔다.

공공재개발에 이어 공공재건축 컨설팅을 신청한 조합(신반포19·망우1·중곡·신길13·미성건영·강변강서 외 1) 7곳에도 결과를 회신한 바 있다. 아울러 200가구 미만 소규모 단지를 대상으로 한 ‘공공소규모재건축’ 제대로 신규 도입할 계획이다.

마지막은 유휴부지를 활용한 복합개발 및 역세권 개발이다.

서울시는 지난 합동 브리핑에서 “공공이 직접 주택을 건설하는 방법을 통해 총 127곳 사업지에서 공공주택 9만가구 건설을 추진하고 있다”며 “올해는 양원지구, 서울휘경, 세곡2 등 총 1699가구를 준공할 예정”이라고 말했다.

다만 이같은 정부의 역대급 공급 계획을 풀어내는 키(key)가 토지 소유권자에 대한 ‘인센티브’로 점철되면서, 또 다른 부동산 광풍을 우려하는 목소리도 나온다.

실제 지난주 공공재개발로 선정된 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13구역 등은 주말 동안 매수 문의가 이어졌다. 풍부한 시중 유동성이 벌써 개발 예상지로 유입되는 모양새다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “어떤 형태의 개발이든 개발을 진행하면 부동산 가격은 오르고 투기 세력도 생길 수밖에 없다”며 “투기를 저해할 수 있는 제도적 장치들은 기존 재개발 사업과 동일하게 적용하면서, 공공 이익환수를 덧붙이는 방법 등을 생각해야 한다”고 조언했다.

이수정 기자 crystal@
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