재건축·재개발 완화 놓고 서울시-국토부 갈등?

국토교통부와 서울시 사이에 또다시 ‘미묘한 균열’이 예상된다. 부동산 대책중에 가장 휘발성이 강하다는 서울 재건축·재개발 사업 활성화 여부를 놓고서다.

문재인 대통령이 개발제한구역(그린벨트) 해제 백지화를 선언하면서 서울 주택공급 대책 중 하나로 재건축·재개발 완화 여부가 유력하게 거론되면서다.

실제 서울 그린벨트를 사수한 서울시는 그린벨트 대신 민간 재건축·재개발 규제 완화카드를 꺼내 서울 공급을 늘려보자는 의견을 정부의 주택공급확대태스크포스(TF)에서 제기한 것으로 알려졌다. 반면 국토부측 김현미 장관이 반대입장을 분명히한 상황이라서다.

서울시는 은마아파트 재건축 완화를 예로 든 것으로 알려졌다. 서울 대치동 은마, 잠실 주공5단지, 여의도 재건축 아파트 등 그간 속도를 못 낸 재건축 정비사업을 활성화해 도심내 아파트 공급을 늘리는 게 먼저라는 것이다. 서울의 재건축·재개발 정비사업은 추진위원회 구역지정부터 착공까지 약 540건에 달한다.

그간 서울시는 35층 준수와 용적률 제한 등을 기조로 하는 규제책을 이어 왔지만, 당정청의 전방위 압박에 민간 재건축·재개발 완화도 배제할 이유가 없다는 역공으로 돌아선 것으로 알려졌다.

서울 도시정비사업에 공을 들이는 기류가 감지된다. 서울시가 최근 보도자료 배포를 통해 재건축재개발사업에 속도를 내고 있다고 홍보하면서다.

서울시가 공개한 통계에 따르면 오는 29일 분양가상한제 시행 전까지 정비사업을 통해 총 1만1000가구가 공급된다고 시가 밝혔다. 1만1000가구는 관리처분 인가를 받은 20개 정비구역에서 이미 나왔거나 29일전까지 나올 예정인 분양 입주자 모집 승인신청 규모를 합한 것이다.

시가 새롭지 않은 내용을 다시 강조한 것은 최근 당정의 주택공급확대 요구에 대해 정비사업 활성화로 활로를 찾겠다는 의지를 밝힌 것으로 업계에선 보고 있다.

반면 국토부측은 민간 재건축·재개발 활성화는 불가하다는 입장이다. 김현미 국토교통부 장관은 7·10부동산대책을 발표하면서 “재건축 규제 완화에 대해서는 생각하고 있지 않다”고 밝힌 바 있다. 국토부는 민간 도시정비사업을 통한 주택공급확대가 오히려 주변 집값을 자극해 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려를 하고 있다.

공공 재개발,재건축사업에서도 다툼의 여지가 보인다. 공공 재건축·재개발은 LH(한국토지주택공사)와 SH 등 공공기관이 공동 시행사로 참여하는 방식이다. 공공 재개발은 지난 5월 발표된 ‘수도권 주택공급기반 강화 방안’에 등장했고, 공공 재건축 역시 뒤이은 7·10 부동산대책에 담겼다. 김현미 장관은 이달 시세보다 30% 저렴한 공공재건축도 도입해볼 계획이라고 했다.

그러나 서울시-국토부간 간극이 존재하는 듯 하다. 공공 재개발·재건축을 추진하려면 용적률이나 종상향이 필수적인데 박원순 시장의 부재와 서울시의 재건축 규제 기조로 협의가 쉽지 않을 수 있다.

실제 서울시는 조례를 통해 1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역에 대해 각각 150%, 200%, 250%의 용적률 상한선을 정하고 있다. 이는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하는 용적률 상한 대비 50% 낮은 수준이다. 국토부 등 정부가 인정한 상한선보다 박하게 적용하는 등 시각차가 엿보이는 대목이다.

또한 서울시는 서울 시내 아파트 층고도 최고 35층으로 제한하고 있다. 이 역시 층고제한을 풀어야하는 국토부로서는 풀어내야하는 숙제다. 부동산 개발 이익을 불로소득으로 보는 현 정부의 기조와도 상충된다는 점도 고민해야하는 상황이다.

다만 서울시와 국토부는 노후 임대아파트 재건축 공급 방안엔 합의할 가능성이 있는 것으로 알려졌다. 2025년까지 준공 30년이 도래하는 서울 노후 임대아파트는 개포동 SH대치1단지, 수서동 SH수서1·6단지 등 3만4400가구다. 정부는 현재 평균 140% 수준의 임대아파트의 용적률을 준주거 용지 상한 용적률 400%까지 거의 3배 수준으로 끌어올릴 계획을 갖고 있는 것으로 전해졌다.

한편, 이르면 다음주 발표될 공급대책에는 그간 관심을 모았던 그린벨트 해제를 비롯해 철도차량기지 이전 방안 등은 대부분 빠지면서 사실상 태릉 골프장 용지 활용·도심 고밀개발·3기 신도시 용적률 상향·신규택지 발굴 등이 핵심이 될 것으로 알려졌다.