장밋빛 공약 남발 한남3, 불법·편법 우려↑

최종수정 2019-10-21 14:13
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총 사업비 7조원 규모 최대 재개발 사업
뉴타운 선점위해 대림·GS·현대 사활 걸어
최저이주비 5억 보장에 최고 분양가 제시
수주전 과열 양상에 서울시 등 단속 나서


# ① 총 사업비가 7조원 규모로 국내 최대 재개발 사업인 서울 한남3구역에 도전장을 낸 GS건설·현대건설·대림산업.

GS건설은 이례적으로 입찰도 시작되기 전에 설계안을 공개했다. 특히 특화 설례로 조합원 전원이 한강을 조망하는 아파트와 테라스하우스, 펜트하우스 중 최소한 한 곳에 입주를 보장한다고 강조했다.
대림산업은 특화 설계를 통해 한강 조망권 가구수를 조합안 1038가구에서 2566가구로 늘리겠다고 밝혔다. 이 사업장의 조합원 수는 3880명에 달한다. 공사비는 추가로 받지 않기로 했다.

그러나 이는 불법이나 편법 논란에 휩싸일 가능성이 적지 않다. 일부 혁신 설계나 중대 설계변경의 경우 적용하기 위해서는 서울시 심의를 다시 받아야 한다. 실제 GS와 대림 안은 동수나 가구 수 변경 등 중대한 설계 변경을 금지한 현행 공공관리제 지침에 위배될 수 있다는 지적이다.

앞서 강남권 사업장에서 시공사들이 공언했던 ‘스카이브리지’ 특화설계가 서울시 심의를 넘지 못하면서 논란이 되기도 했다.
# ② 현대건설은 “이주부터 입주까지 책임지겠다”면서 가구당 최저 이주비 5억원을 보장하겠다고 했다. 재개발 사업은 감정평가액 기준으로 LTV(담보인정비율) 40%까지만 이주비 대출을 받을 수 있지만, 건설사에서 추가 지원을 해주겠다는 것이다. 보통 입주 전에 내는 조합원 분담금도 입주 1년 후에 받겠다고 했다. 1년간 분담금의 금융비용을 현대건설이 부담하겠다는 것이다.

대림건설과 GS건설도 이주비를 각각 LTV의 100%, 90%까지 보장하기로 했다. 각 건설사의 자체 보유 현금이나 신용을 활용해 조합에 직접 대출해주겠다는 의미다. 하지만 역시 문제의 소지가 있다. 서울시 지침과 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 위반 가능성이 제기되서다. 조합원에 대한 금품·향응 제공에 해당할 수 있다고 한 정비업체 관계자는 지적했다.

정비업계 관계자는 “이사비와 달리 이주비는 대출이지만 건설사가 직접 이자를 대납하면 문제가 될 수 있다. 수주전이 과열 양상으로 번지면 정부와 서울시가 직접 나설 가능성이 있다”고 꼬집었다.

실제 지난 2017년 현대건설과 GS건설간 반포1단지 수주전 뒤인 2017년 10월 국토부는 “시공사 선정 제도 전반에 걸친 제도개선을 추진한다”며 “앞으로 건설사는 시공사 수주 경쟁 과정에서 이사비 등의 금전 지원이 아니라 시공 품질을 높이고 공사비를 절감해 조합원의 분담금을 낮추는 방식으로 경쟁하게 될 것”이라고 밝혔다.

# ③ GS건설이 일반분양가 3.3㎡당 7200만원 보장을 제시했다. 업계도 놀란 고가다. 지금까지 강남 최고 분양가가 3.3㎡당 4800만원 선이다. GS건설은 같은 한남동에 있고 국내 최고가 고급주택으로 꼽히는 한남더힐 시세 수준으로 잡은 것으로 보인다.

반면 조합원 분양가는 일반 분양가의 절반 수준인 3500만원 이하로 책정했다. 조합원 부담을 최대한 줄여주겠다는 것이다. 이 외에도 상업 시설 분양가 주변 시세 110% 보장, 조합 사업비 전액 무이자 등 조건을 제시했다.

그러나 분양가 보장 역시 논란의 소지가 있다. 정부가 주택도시보증공사(HUG) 등 여러 가지 방법을 활용해 분양가를 통제하고 있어서다. 실제 HUG가 지난해 한남더힐 옆에 비슷한 규모의 고급주택인 ‘나인원 한남’의 분양가로 허용한 한도가 4700만원대였다.

게다가 HUG기준은 더 깐깐해 지고 있다. HUG는 올해 분양가가 주변에 1년 이내에 분양한 아파트가 없으면 앞서 분양해 아직 준공하지 않은 단지 분양가의 105% 혹은 공사 중인 아파트가 없을 경우 마지막으로 분양한 단지의 분양가에 해당 지역 주택가격 상승률을 적용한 금액 이하으로 분양가 기준을 강화했다.

# ④ 대림산업은 임대 ‘0’ 가구 고급 프리미엄 아파트를 내세웠다. 그러나 재개발 단지는 재건축과 달리 임대주택 건립이 의무화돼 있다. 전체 건립가구수의 15%다. 한남3구역이 사업승인 받은 재개발 건립 계획에도 전용 39~54㎡ 876가구(15%)가 임대주택으로 포함돼 있다.

대림산업측 제안 내용이 도정법과 서울시 지침을 위반할 가능성이 높다는 우려가 나오는 이유다.


국내 최대 재개발 사업인 서울 한남3구역 시공권을 두고 현대·GS·대림 등 ‘빅3’ 경쟁이 과열 양상을 보이면서 불법·탈법·편법 우려가 제기되고 있다.

시공사 선정을 2개월 앞두고 이들간 치열한 홍보전에 나서면서 비방과 금품 제공 같은 진흙탕 싸움 조짐이 일고 있는 가운데 이주비 지원 등 일부 건설회사가 제안한 내용이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 위반 논란에 휩싸일 수 있다는 관측도 벌써부터 나오고 있다.

일부 현실성 없는 내용도 다수 포함돼 있다는 지적이다. 국토교통부와 서울시 등 관련 기관들도 관리감독을 강화할 태세다.

21일 건설부동산업계에 따르면 한남3구역 재개발 조합이 지난 18일 마감한 시공사 선정 입찰에 현대건설·대림산업·GS건설 3개사가 참여했다. 건설사들은 조합원의 마음을 사로잡기 위해 이주비 대출, 조합원 및 일반분양 가격과 관련해 전에 없던 파격적인 조건을 제시했다.

먼저 GS건설은 조합에 일반 분양가를 3.3㎡당 7200만원까지 보장해주겠다고 약속했다. 강남 주요 사업장의 분양가가 5000만원 이하인 것을 감안하면 주목할 만한 조건이다. 다만 ‘분양가 상한제가 적용되지 않고, 인허가 당국의 승인을 받은 경우’라는 단서를 달았다.

반면 조합원 분양가는 일반 분양가의 절반 수준인 3500만원 이하로 책정했다. 조합원 부담을 최대한 줄여주겠다는 것이다. 상업 시설 분양가 주변 시세 110% 보장, 조합 사업비 전액 무이자 등 조건을 제시했다.

현대건설은 가구당 최저 이주비 5억원을 보장하겠다고 했다. 교육 특화 설계도 선보였다. 메가스터디, 종로엠스쿨을 비롯해 대치미래학원, 개념상상학원, 대치나인에듀학원, 대치하이퍼리뷰학원, 매쓰홀릭학원 등 강남의 내로라하는 학원들을 유치할 계획이다.

대림산업은 LTV의 100%까지 이주비를 보장하기로 하고, 임대아파트가 전혀 없는 아파트를 공급하겠다고 제안했다. 또 특화 설계를 통해 한강 조망권 가구 수를 2566가구로 조합안(1038가구)보다 늘리겠다고 밝혔다. 이에 따른 공사비는 추가로 받지 않기로 했다.

그러나 업계에선 이 3사가 내건 조건에는 불법이나 탈법 우려를 비롯해 현실성 없는 내용이 다수 포함돼 있다고 지적했다.

실제 현재 정부는 HUG를 통해 분양가를 통제하고 있다. 후분양의 경우 HUG 통제를 피할 수 있지만, 그렇더라도 연내 시행될 것이 확실시되는 민간택지 분양가 상한제에 해당될 가능성이 높다. 일부 건설사가 제시한 설계안은 서울시 지침에 위반될 소지가 있다.

한남뉴타운 3구역 재개발은 한남동 686 일대 38만여㎡ 부지에 5816가구의 아파트 단지와 상가를 짓는 사업이다. 12월 15일 시공사를 선정한다.

김성배 기자 ksb@
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