민간택지 분양가상한제···“공급 줄고 풍선효과”vs“장기적 집값 안정”

국토교통부가 기존 공공택지에 더해 민간택지에 들어서는 아파트도 분양가 상한제 적용을 검토할 예정이다. 이는 재개발·재건축 사업에도 분양가 상한제가 도입한다는 의미다. 이에 최근 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 피하기 위해 후분양제를 결정한 단지들을 사실상 겨냥한 것이라는 게 업계의 시각이다.

김현미 국토부 장관은 8일 오전 국토교통위원회 전체회의에서 “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 왔다”며 “지금 서울 분양가 상승률이 아파트 가격 상승률보다 2배 이상 높다”고 말했다. 업계는 김 장관이 직접 민간토지 분양가 상한제 도입 검토를 언급한 만큼 사실상 추진 의사를 밝힌 것으로 풀이하고 있다.

분양가 상한제는 20가구 이상 아파트를 분양할 시 분양가를 ‘택지비+건축비’로 제한하는 것을 의미한다. 지난 2007년 9월 아파트 토지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더해 결정하는 방식으로 분양가 상한제가 전면 실시됐다. 그러나 2015년 4월 건설경기 부양을 이유로 민간택지 아파트 분양가 상한제는 폐지되고, 공공택지 분양 아파트에만 적용돼 왔다.

전문가들은 이 제도가 민간택지에도 적용될 경우 주택시장에 막대한 변화를 줄 것으로 전망한다.

우선 일부 전문가들은 분양가상한제민간택지 분양가 상한제 적용에 대해 당장 집값을 안정시키는 효과를 거두더라도, 결국 공급 물량이 줄어들면서 신규 아파트 수요 증가에 따른 가격 상승이 일어날 수 있다고 평한다. 또한 거시적 관점에서 국내 건설 시장의 경쟁력을 낮출 수 있다는 우려도 제기했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “인위적 가격통제는 단기적으로 공급시장을 교란하며 장기적으로 기업이익을 줄이면서 주택공급이 줄어드는 문제가 생긴다”며 “단기적으로 인근지역 시세보다 낮은 분양가는 로또청약이라는 부작용으로 이어질 가능성도 있다”고 말했다.

이어 “단기적으로 분양가 인하가 가능한 서울 등 인기지역의 무주택자 청약기회는 확대될 수 있다”면서도 “민간보다는 수익성 하락이 적고 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임 나타나는 동시에 일부지역은 공급적체와 미분양 현상 장기화 가능성이 있다”고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 민간택지 분양가상한제가 결국 수요 과열을 이끌어 결국 ‘풍선효과’가 나타날 것이라고 전망했다.

송 대표는 “새로운 물량 공급이 줄어들면 실수요자들의 이동수요와 투자수요가 기존에 있던 주택 중 가장 최근에 지은 집으로 몰릴 것”이라며 “이는 실수요자들의 임대가 상승으로 이어질 여지가 있기 때문에, 주택시장을 안정시키려는 정부의 의도는 알겠지만 오히려 무주택 서민들에게 좋지 않은 결과를 낼 수 있다”고 설명했다.

반면 민간택지 분양가 상한제가 집값 안정에 도움을 줄 것으로 보는 시각도 있다. 또한 현재 HUG가 주도하는 분양가 상한제가 계속된다면 형평성의 관점에서 민간 택지도 분양가 상한제 도입을 찬성하는 목소리도 나왔다.

다만, 모든 전문가들이 공급 축소로 인한 집값 상승을 우려한만큼 주택 수급에 차질이 없도록 하는 세부적 대책이 필요하다는 데는 궤를 같이 했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “최근 2~3년간 고분양가 분양물량이 주변 집값을 자극하는 요인이 된만큼 분양가 규제가 필요하다는 데는 동의한다”며 “다만 규제의 최대 영향권인 서울에서는 규제를 피해 분양을 미루는 사업장이 늘어남에 따른 수급 문제 대비책이 필요할 것”이라고 지적했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “현재 HUG가 임의적으로 분양가를 산정하는 권한을 가지고 있는 상황이 계속된다는 전제가 깔린다면, 모든 택지를 분양가 상한제 로드맵을 따르는 게 차라리 낫다”고 말했다.

이번 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 최근 후분양가로 돌아선 정비사업이 다시 선분양제로 돌아설 가능성도 있다는 관측도 나왔다.

권 교수는 “해당 제도를 시행하면서 후분양에도 분양가 상한제를 적용한다고 한다”며 “이렇게되면 후분양으로 분양가 통제권에서 벗어나고자 했던 정비사업 조합들의 메리트가 없어지게 되므로 선분양으로 전환 가능성도 있다”고 설명했다.

한편, 지난 7일 국토부는 아파트 값이 주당 0.3% 이상 상승폭을 지속하는 경우 추가적인 대책을 내놓을 수 있다는 입장을 내놓은 바 있다.