전세금·호가 반영 시 집값 100% 육박
주택 경매들어가면 은행담보만 안전
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뚝섬에서 바라 본 잠실 일대 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@
정부가 부동산 관련 핵심 규제인 주택담보인정비율(LTV)을 지역과 관계없이 70%로 일괄 상향 조정하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
LTV는 주택가격 대비 대출금 비율이다. LTV가 70%가 된다는 의미는 집값의 70%를 대출받을 수 있다는 뜻이다.
정부는 가계부채 증가 등 우려가 크다는 지적을 받았지만 “LTV가 그동안 최대 60%로 제한돼 선진국보다 양호하다”는 논리를 앞세워 이를 반박했다.
실제 영국, 미국, 프랑스, 캐나다, 독일 등 주요 선진국은 80%를 웃돈다.
그러나 일각에서는 대출금에 전셋값을 포함하지 않은 데다, 주택가격 기준이 실거래 가격이 아닌 호가인 터라 위험이 축소됐다는 지적이다.
전셋값은 엄밀히 채무다. 집주인이 은행에 이자를 내지 않는 대신 세입자에게 2년간 거주할 권리를 주면서 빌린 대출이다.
이런 관점에서 볼때 LTV는 현재 기준(60%)에서도 100%를 넘는 사례가 많다.
일례로 부동산 폭락기 이전인 2007년 LTV 60% 상황에서 5억원짜리 집을 샀다고 가정했을 때 3억원까지 대출을 받을 수 있다. 여기에 1억7500만원짜리 전세(당시 전세가율은 30~40%, 35%로 계산)를 더해 집을 살 수 있다. 실질 LTV가 95%에 달하는 셈이다.
LTV 비율 완화는 가계부채 증가뿐 아니라 ‘깡통전세’ 문제를 불러올 가능성도 높다.
현재 집값은 2007년보다 30% 이상 빠진 상태다. 집값 하락에 매매가 어려워지고, 원리금 상환 압박 등에 경매로 넘어가는 집이 늘었다.
따라서 낙찰가는 시세인 4억5000만원의 75% 수준인 3억3750만원(낙찰가율은 통상 70~80% 수준)에 이른다. 근저당을 설정한 은행권이 1순위로 먼저 대출금을 회수해가면 전세입자는 1억3750만원을 날리게 된다.
용인 등 40% 이상 집값이 떨어진 곳을 가정하면, 전세입자 중에는 전셋값을 한 푼도 못 받는 사람도 발생한다.
게다가 LTV 기준에 적용되는 시세는 실거래가가 아닌 호가(국민은행 기준)라는 점도 LTV 위험이 축소되는 데 일조한다.
호가는 집주인의 희망가격이다. 실질가격은 30% 이상 가격이 떨어졌지만, 이 호가를 기준으로 하면 여전히 집값 하락 폭은 미미하다.
장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장은 “정부가 시장침체 심각성을 인식하고, LTV에 손을 댈 수밖에 없는 현실은 이해한다”면서도 “현재 부동산 담보대출 상태가 시중의 알려진 것보다 훨씬 크다는 점을 간과해서는 안 된다”고 꼬집었다.
김지성 기자 kjs@
뉴스웨이 김지성 기자
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