미분양 많다던데 분양가는 왜? 오르나

최종수정 2014-03-25 14:06
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정부 부양책 탓에 시장왜곡 심화
시장 내성만 키워 시장 더욱 악화

서울 한 도로에 걸려 있는 특별분양 플래카드. 사진=김동민 기자 life@

정부가 부동산 시장 활성화를 위해 규제 완화에 속도를 내고 있는 것과 관련해 전문가들은 우려를 표했다. 예상과는 달리 자칫 부작용만 발생할 수 있다는 이유에서다.

정부는 지난해에만 네 차례에 걸쳐 ‘부동산시장 정상화 대책’을 내놨다. 이 결과 부동산 부양책들이 시장을 달굴때마다 ‘집값 바닥론’이 불거져 하락하는 집값을 떠받쳤다.
건설사들은 이를 이용해 일단 높은 분양가 기준을 정해놓고 미분양이 발생하면 ‘회사 보유분 특별분양’ 등의 이름을 붙여 대폭 할인을 하거나 ‘전세형 아파트’로 돌리는 방식을 사용 미분양을 해결했다.

최초에 분양을 받은 사람들만 바가지를 쓰는 셈이다. 미분양으로 인한 할인 분양을 놓고 기존 입주자와 건설사·시행사 사이 분쟁이 끊이지 않고 있는 것도 이 때문이다.

전문가들은 건설사들이 배짱 분양에 나설 수 있는 배경에 정부의 부양책과 금융완화를 통한 분양 촉진대책 등이 주효했다고 분석했다.
부동산 시장 상황이 이렇다 보니 ‘수요와 공급의 법칙’에 따라 미분양 물량이 늘어나면 신규 분양 아파트 분양 가격이 내려가는 당연한 시장 원리와 반대로 움직이는 왜곡 현상마저 발생했다.

업계에 따르면 정부의 대대적 부동산 부양책과 규제 완화에 힘입어 지난해 하반기 이후 미분양 물량이 약 3000가구 이상 줄어들어 올해 1월에는 3만2697가구를 기록했다.

수치상으로는 분명 전국 기준 미분양 주택 수가 크게 줄었다. 하지만 수도권으로 제한해서 본다면 상황은 완전히 달라진다.

부동산 열풍이 한창이던 2007년 4월 3392가구에 불과하던 에는 수도권 미분양 물량이 부동산 거품이 꺼지면서 급속도로 증가, 지난해에는 3만6000가구 수준으로 늘었다.

수도권과 신도시의 도로를 잠시만 둘러봐도 각종 파격적인 조건을 내걸고 미분양 아파트를 처분하려는 현수막으로 도배된 현실은 이를 방증한다.

대한주택보증에서 지난해 9월부터 공개한 ‘분양가 지수’를 살펴보면 미분양 물량이 증가 추세지만 가격은 오히려 더 높아졌다는 것을 알 수 있다.

매월 민간업체에서 분양하는 20가구 이상 분양 아파트를 대상으로 전수조사해 작성된 분양가 지수는 2006년 가격을 100으로 정하고 이보다 높으면 2006년보다 비싼 것이고 낮으면 2006년보다 싸다는 의미다.

2006년 대비 미분양 물량이 급증했음에도 수도권 분양가 지수는 도리어 2006년 수준을 훨씬 상회했다. 최근 그 기세가 조금 꺾였지만 101.7로 여전히 100을 넘어선 상태다.

선대인 선대인경제연구소장은 언론 등을 통해 수차례 “정부는 부동산 시장 활성화라는 미명하에 여러 규제를 폐지·완화 했으나 사실상 실효성이 없었다”며 “현재 부동산 시장이 몇 가지 규제로 인해 침체에 빠진 것인지 생각해 봐야 한다”고 조언했다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “정부로서는 부동산 활성화를 위해 규제 완화 카드를 커낼 수밖에 없는 상황”이라면서도 “시장의 근본적인 문제 해결없이 단순한 규제 완화에 치중한다면 내성만 키워 시장을 더욱 악화시킬 수 있다”고 지적했다.

성동규 기자 sdk@
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